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つかさ不動産鑑定事務所「社員の言いたい放題!」ブログ

東京マラソンEXPO2018

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こんばんは。
2月も残り僅かとなりました。
そろそろ梅が咲き始めており、春を感じるようになりました。

さて先日の事ですが、公益社団法人東京都不動産鑑定士協会は2月22日(木)から24日(土)の3日間、東京ビッグサイトで開催された「東京マラソンEXPO2018」にブース出展していました。
東京都不動産鑑定士協会のブースの来訪者は1日目に2,717人、2日目は3,470人、3日目は4,782人、3日間で10,969人もの方に来訪して頂いたとのこと。

1日目は東京都不動産鑑定士協会の委員長会議から理事会というタイトなスケジュールでしたが、大盛況の報告を受けた吉村会長と佐藤先生は会議終了後に援軍として駆け付けられたそうです。
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多士業のブースにも向かわれ交流を深めたとのこと。
東京司法書士会の「しほたん」
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日本行政書士会連合会の「ユキマサくん」
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東京都不動産鑑定士協会の公式キャラクター「アプレイざるちゃん&コンさるくん」は千葉県の「チーバくん」と岡山県の「ももっち&うらっち」と交流していたようです。
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143日にわたる熊本県南阿蘇村の支援活動で、お世話になった南阿蘇村職員の方のご家族がいらっしゃったそうです。
感動の再会ですね。
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オマケ
本日のおやつは佐藤先生から頂いた鯛焼きです。
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鳴門金時いもの鯛焼き!
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池袋西口に今月オープンした鯛焼き屋さんらしいです。
一匹ずつ丁寧に焼く「一丁焼き」という製法で焼き上げられた“天然”鯛焼きとのこと。

外はモチパリッ中はしっとり上品な甘さで大変美味しゅうございました。
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ごちそうさまでした!


長嶺亜佑美




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# by tukasa-rea | 2018-02-26 19:39 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
イベントごとは欠かさず記事にしていた当ブログですが、気が付けば節分もバレンタインも過ぎ去っていました。
月日が経つのはあっという間ですね。

さて、前回の記事で予告した通り今回は真面目な記事です。
2018年2月9日に政府の「地震調査研究推進本部」より、南海トラフ地震(静岡県から九州の太平洋側に延びる南海トラフで発生が予想される、マグニチュード8~9の巨大地震)について、今後30年以内に発生する確率を従来の70%から70~80%引き上げたと発表がありました。
また10年以内は30%、50年以内は90%程度もしくはそれ以上に引き上げています。

南海トラフ全体では100~200年の周期で巨大地震が発生していると仮定した長期評価で計算されており、想定した地震が起きない限り、確率は時間の経過とともに少しずつ上がるそうです。

地震調査研究推進本部
http://www.jishin.go.jp/

長期評価による地震発生確率値の更新について
http://www.jishin.go.jp/evaluation/long_term_evaluation/chousa_18feb_kakuritsu_index/

本日19日3時31分頃に発生した地震は正に南海トラフが懸念される地域で起きており、活発化しているのではないか?!と危機感を感じます。
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さて、佐藤先生の近況ですが、
先週の土曜日に行われた、立教大学の公開シンポジウム『東日本大震災からの地域復興:長期的観点による被災の実像と法的支援に向けて』に参加なさいました。
基調講演は津久井進弁護士(右)が、研究報告では岡本正弁護士(左)が登壇なされたとのこと。
お二人とも、多年度に亘って支援活動等をご一緒になされている方だそうです。

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また、一ノ瀬大輔准教授から報告された『原発事故が住宅価格に与えた長期的影響の分析』に対して、佐藤先生は不動産鑑定士としての見解を述べられました。
一ノ瀬先生の分析は、
①既に明らかになっている津波による住宅被害だけでなく、原発事故によって住宅関連の損失がどの程度発生したのかを明らかにする。
②原発事故が住宅取引価格に与えた影響を分析。
③住宅取引価格の観点から、風評被害が起きたのかについても検討する。
という内容だったそうです。
佐藤先生は、
・放射能による被災地では、もともと過疎化が進行しており、人口が減少して平常時においても地価が下落傾向だったのではないか。
・被災後には取引が少なくなり、分析対象とする事例数が大きく減少することで、1事例あたりの影響度が大きくなるのはないか。
・これらの要因が、風評被害があったとする有意の中に含まれてしまうのではないか。
佐藤先生も不動産鑑定士としてのデータを用いて検証したくなったとのことでした。

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※この写真は、津久井進先生がコーディネーターとして登壇中にもかかわらず、佐藤先生を撮影したものだそうです。


日曜日には、東日本大震災7年復興シンポジウム『復興7年の歩みと東北の明日』に参加なされました。
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各地の自治体や復興支援に取り組まれている方々から『復興のいま』を伺い、これからの被災地支援に私たちができることを考えていくというもので、内堀雅雄福島県知事のほか、戸田公明大船渡市長も報告をなさったそうです。
東日本大震災から7年が経過しようとしており、様々な視点で災害そのものの被害実態やその後に行われた支援活動のあり方について、検証がなされてきています。

佐藤先生の活動も休日を返上しての対応が続いています。
(事務所でランチを食べれたのは2018年に入って2回だけとのこと)
お身体にはくれぐれもお気を付け下さい。

長嶺 亜佑美


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# by tukasa-rea | 2018-02-19 20:08 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
2月に入って初更新です。
皆様如何お過ごしでしょうか。

さて本日は小ネタを少々…。

1.スタンプラリー
以前の記事でチラリと書いた「ガンダムスタンプラリー」は、スタンプ帳を忘れるという失敗を繰り返し、心が折れました。

池袋駅「グフ」
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巣鴨駅「シャア専用ザク」
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このタイミングの悪さよ…。
常にスタンプ帳は持ち歩かないといけないと心に刻みました。

2.巣鴨地蔵通商店街
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すがもんのおしりが昔見た時よりも白く綺麗になっていたので、ソッと触ってきました。
縁結びのご利益があるそうです。
これからが繁忙期、お客様と住まいの良縁がありますように!

真面目な記事と小ネタを交互に更新できるのが理想ですが、中々そうはいきませんね…。
次回は真面目な記事を予定しております。
ではまた。

長嶺


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# by tukasa-rea | 2018-02-09 19:19 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
昨日の大雪で交通機関にダメージがあったそうですが、皆様如何お過ごしでしたか?
佐藤先生は帰宅中にスノボを楽しんでいる女の子に遭遇したとのこと。
自宅周辺では、雪の重みで電線が切れないように雪玉を作って電線に積もった雪を落としたそうです。
そして、本日は公益社団法人全日本不動産協会東京本部の第二回法定研修会に公益社団法人東京都不動産鑑定士協会理事・相談事業委員長として登壇なされました。

さて今回は、平成29年6月15日に施行された(一部については平成30年4月1日施行)生産緑地法等の改正について、生産緑地の2022年問題と合わせて書いてみました。

1.生産緑地とは
都市における良好な生活環境の保全や都市災害の防止、あるいは将来の公共施設整備に対する土地の確保を目的として、市街化地域内の農地を対象に指定される地区です。
この地区指定により、農地所有者は営農義務が生じますが、固定資産税の免税措置や相続税の納税猶予が適用されます。
なお、1992年の生産緑地法の改正により生産緑地の指定は 30年以上営農継続の意志のある場合に限られ,それ以外は宅地並みの課税となりました。
この1992年に生産緑地の指定を受けた所有者が30年となる2022年に生産緑地の買取り申出を市町村にするのではないか。という問題が2022年問題と言われています。
市町村が買取らない場合、所有者による宅地転用可能な市街化区域内の農地となります。


2.生産緑地の税制上のメリット
(1)固定資産税が農地課税扱いになります。
(2)以下の対象になる土地が相続税の納税猶予制度が受けられます。
・被相続人から相続により取得した農地で遺産分割がなされているもの。
・贈与税納税猶予の対象となっていたもの。
・被相続人から生前一括贈与を受けた農地。

※納税猶予制度の適用を受けた場合、以下のいずれかでなければ猶予税額は免除されません。
農業相続人が死亡前または贈与前に市町村長に買取りの申し出をし、生産緑地が解除されれば、猶予税額と利子税を納付しなければなりません。
・適用を受けた農業相続人が死亡した場合。
・適用を受けた農業相続人が特例農地(生産緑地)等の全部を農業後継者に生前一括贈与した場合。


3.特定生産緑地制度
・生産緑地の所有者等の意向を基に、告示日から30年経過前に当該生産緑地を特定生産緑地として市町村から指定を受けることが出来ます。
※告示日から30年経過後には指定を受けることが出来ません。
※特に指定を受けなくても買取り申し出をしなければ生産緑地のままです。
・指定された場合、市町村に買取り申出が出来る時期は、「生産緑地地区の都市計画の告示日から30年経過後」から、10年延期されます。
10年経過後は改めて所有者等の同意を得て、繰り返し10年の延期が出来ます。

2.改正内容(都市農地の保全・活用)
(1)面積要件の引き下げ
・改正前
①公共収用等や相続等で生産緑地地区の一部の解除が必要な場合に、残された面積が500㎡を下回ると生産緑地地区全体が解除されてしまいます。
②500㎡を下回る小規模な農地は保全対象外です。

・改正後
生産緑地地区の一律500㎡の面積要件を300㎡を下限に市町村による引き下げが可能になります。
運用改善として、同一又は隣接する街区内に複数の100㎡以上の農地がある場合、一団の農地等とみなして指定可能となります。
※制度、運用改正を受けた生産緑地も従前の税制が適用されます。

(2)建築規制の緩和
・改正前
生産緑地地区内では、設置可能な建築物は農業用施設などに限定されてきました。
・改正後
生産緑地地区内で生産された農産物等をメインとする製造・加工工場やレストラン、直売所等の設置が可能になります。

4.新たな用途地域の類型として田園住居地域を創設
以下の規制がかかります。
(1)現況農地における開発規制
①市町村長の許可制。
・土地の造成
・建築物の建築
・物件の堆積

②駐車場、資材置き場のための造成や土石等の堆積も規制対象。
③市街地環境を大きく改変する恐れがある300㎡以上の開発等は原則不許可。

(2)建築規制
①低層住居専用地域に建築可能なもの。
・住宅、老人ホーム、診療所等
・150㎡以内の日用品販売店舗、食堂・喫茶店、サービス業店舗等
容積率:50~200%、建ぺい率:30~60%
高さ:10又は12m、外壁後退;都市計画でしていされた数値
※低層住居専用地域と同様の形態規制により、日影等の影響を受けずに営農継続可能。

②500㎡以内の農業の利便増進に必要な店舗・飲食店等
・自ら生産した農産物等をメインとした直売所、レストラン、自家販売用の製造・加工所等

③農産物の生産、集荷、処理又は貯蔵に供するもの。

④農産物の生産資材の貯蔵に供するもの。
・農機具収納施設等


国土交通省HP
http://www.mlit.go.jp/toshi/park/toshi_parkgreen_tk_000073.html

地域にもよりますが、2022年問題で宅地の供給が増える可能性がありますね。

長嶺亜佑美


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# by tukasa-rea | 2018-01-23 21:54 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
本ブログの年明け一発目は例年通り佐藤先生の新年の挨拶から始まりました。
今週の寒波が過ぎると暖気がやってきてまた寒波がやってくるそうです。
体調を崩しやすい天気なので、皆様、くれぐれもお気を付けてお過ごし下さい。

さて、私は長期のお休みを頂いて宮古島に帰省していました。
三が日中は最高気温20度以上にもなる晴天に恵まれ、綺麗な海を見ることが出来ました。
新年早々体調を崩したりしましたが、今年は体調及び時間管理を抱負に頑張ります。
本年も宜しくお願い致します。

実家からの初日の出
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池間大橋
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干潮時に見られる砂浜
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連続テレビ小説の撮影場所になったハートの岩
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ポストカードで有名な東平安名崎
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固有の植物が多く生息している場所でしたが、最近はススキが増殖していてテッポウユリ等が咲かなくなっているそうです。

ちなみに、全国的に寒波がやってくるとさすがに宮古島も寒くなります。
最低気温14度以下になると野生の熱帯魚が浜に打ち上げられます。
しかし、さらに寒い東京に戻り氷雨降る中で心が折れそうになりました。
耐えるしかありません。
頑張ります。


さて、話は変わりまして事務所の立て看板がリニューアルしました。
以前から佐藤先生の知人にお願いして描いて頂いていましたが、今回はボードも新調しました!
カラフルで見やすい素敵な看板です。
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オマケ

新宿駅でガンダムスタンプラリーの特設スタンプ台を発見!
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開始日ならではの綺麗に押せるスタンプに内心で感動していました。
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これが暫くするとインクが薄れて上手く押せないジレンマに…

2018年1月9日から2月27日まで開催中です。
全駅は無理でも7駅達成は挑戦してもいいかな?と思っています。


長嶺


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# by tukasa-rea | 2018-01-12 18:53 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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謹賀新年
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輝かしい年頭にあたり皆様のご健康とご多幸をお祈り申し上げます
私事ですが旧年6月に公益社団法人東京都不動産鑑定士協会の理事・相談事業委員長に就任致しました
最年少理事ということでエネルギッシュに務めていく所存でございます
社業でも皆様のご愛顧にお応え致しますよう社員一丸となって日々勤勉に努め邁進致します



理事・委員長の就任から、まだ半年しか経ておりませんが、
・東京の10士業よろず合同相談会の実行委員長(各士業が10年に一度担う大役)
・ゆるキャラグランプリ2017(477団体中6位という快挙!)
・住家被害認定調査の研修講師と今年度以降の新しい教材作成(3月には新教材で研修会開催)。
・平常時における相談事業委員会の所掌業務(各地域の多士業合同&不動産鑑定士単独の相談会)
・各士業団体、自治体との協定締結の窓口
など、数え上げるとキリがないほどの役割で全力投球の日々が続いています。

残る任期は1年半。
このペースを維持して士協会に尽力するためには高度な工夫が必要である、と風邪をこじらせながらヒシヒシと感じています。
年末年始や大型連休など、気の緩む瞬間に必ずといっていいほど風邪を引きます。。。。
本日から仕事初めでしたが、事務所内にも関わらずダウンジャケットを纏い、マスク着用の上で執務しておりました。。
自分の体調に関する傾向と対策がわかってきて、ルルアタックのEX(のどの痛み・発熱対策型)とNX(鼻水・鼻づまり対策型)の2種類を備えていました!(そもそも引くなって話ですが)
皆様から頂いた年賀状を拝読し、親しい人から「無理をしないで」という温かいメッセージ。
マスク越しにフゴフゴ言いながら執務している自分を客観視して、涙が出そうになりました。

どの士業でも同じかもしれませんが、何をするにもクールな人(フリーライダー)が多すぎる。
何か新しいことをしようとすると「根拠もなく反対かつ代替案はなし」という人が多すぎる。
何か新しいことをやることが決定したとしても「傍観者となって考えない人」が多すぎる。
無理をしてでも前進をしないと、取り残されている業界の現状を打破できない。

今の私の役割は、
気がついていること、わかっていても長年手つかずの状況であることに、臆せず、燃え盛って突撃して、周囲の情熱に火をつけていくことであると思っている。
本当は突破口をつくったあと「任せる勇気」で次のことに着手したいのですが、なかなかそうもいきません。

今までは振り返っても誰もおらず、上に伝えてもわからない人たちばかり。孤軍奮闘に近かった。
東京会の現体制では、尊敬できる吉村会長が前におり、後ろを振り返ると委員会の中にも熱を持った人たちがチラホラと見えてきた。
災害に関しては、全国レベルでも熱い心をもった同世代たちがいる。
公的評価に関しては、地価公示幹事会において改革が進んでおり、所掌エリアを超えて地価について抜本的な議論ができる態勢になりつつある。
(依然として、分科会内の評価員たちの意識レベルのボトムアップには、各幹事が苦労していることと思われる)
孤軍奮闘の状況に比較すれば、全方位においてフィールドが整ってきている。
好機と捉えて、残りの任期をしっかりと悔いのないように務めたいと思います。
そのためには、まず風邪をきっちりと治さねばなりませんね。。。。

今年の年賀状デザインは、長嶺さんによるものです。
いつもお願いしている磨知さんの都合がつかず代打となりましたが
可愛らしい出来栄えで気に入っています。



有限会社つかさ不動産鑑定事務所
代表取締役 不動産鑑定士
佐藤麗司朗


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# by tukasa-rea | 2018-01-04 22:50 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士) | Comments(0)

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こんばんは。
クリスマスが過ぎてから、いよいよ年末大詰めという雰囲気が強まっています。
忙しない時期ですが、皆様お身体にお気を付けてお過ごし下さい。

年末年始休業のお知らせです。
弊社では、平成29年12月30日(土)から平成30年1月3日(水)まで休業とさせて頂きます。
平成30年1月4日(木)より通常営業を開始致します。
何卒宜しくお願い致します。

さて本日は「つかさアクアリウム計画」の報告です。
1.暴君ドジョウ
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黒いカビのような藻が増殖していたので、思い切って水草を一新しました。
しかしドジョウたちは何もかもが気に食わん!と言わんばかりに根こそぎ掘り返すという暴君っぷりを見せつけています。

2.稚魚合流
つかさ産まれのメダカ3匹を大きい水槽に移しました。
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お判りいただけるだろうか?
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いじめられないか心配でしたが、3匹とも馴染んだようです。
もう少し大きく成長することを期待しています。

3.カラー石巻貝投入
石巻貝を4匹追加投入しました。
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模様が黄色っぽい石巻貝です。
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水槽にへばりついている緑の苔を一掃してくれたら…。

4.メダカの楽園に自動給餌器を設置
ドジョウたちの水槽にも設置していた「エーハイムオートフィーダー」。
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時間を設定して自動で餌をあげてくれるので、休日も安心して休めます。

ただし、稚魚トリオはちゃんと食べられているのかしら?とか、ドジョウたちは水草を引っこ抜いてないかしら?といった不安は残ります。

新たな仲間や新兵器とともにつかさのアクアリウム計画は好評進行中です。
またの報告をお楽しみに!

長嶺


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# by tukasa-rea | 2017-12-26 19:30 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

つかさの家電商品検証

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12月も後半になり、年末の忙しさがピークを迎える頃合いかと思います。
皆様、体調にはお気を付け下さい。

さて本日は、ネタに走った記事です。
昨夜、佐藤先生がTV番組を見て衝撃を受けた家電製品。
早速、ビックカメラで購入してきました。
「パナソニックの衣類スチーマー」
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「シャープの超音波ウォッシャー」
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スーツ(しわ)とシャツ(ラーメンの染み)のトラブルに悩んでいた先生の救世主的存在になるのでしょうか。

脱ぎたてのスーツとシャツ(ラーメンの染み付)で検証してみました。

まずは衣類スチーマーの検証。
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衣類スチーマーに水を投入。
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スチームを集中的に当てる佐藤先生
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before
スーツ裏
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スーツ肩、袖
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after
スーツ裏
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スーツ肩、袖
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おわかり頂けるだろうか…。
写真だとわかりにくいと思いますが、綺麗にしわが取れました。

100均ショップでアイロンミットも追加購入。
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より効果的にしわが取れると思います。

次に超音波ウォッシャー。
毎秒38,000回の超音波振動で口紅汚れも綺麗に落とせるそうです。
超音波ウォッシャーのほかに用意した物は、水を張る為のトレー、洗濯用洗剤アタック。
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before
両袖にラーメンの染み。
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洗剤有りと洗剤無しで実証!
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after
洗剤無しでも綺麗に落ちました。
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before
襟元に頑固な皮脂汚れ。
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after
クリーニングに出しても落ちなかった頑固な皮脂汚れがこんなにも綺麗に落ちました!
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ちなみに洗剤があった方が綺麗になります。
毎秒38,000回の振動の割には静かな稼働音です。



今回の実証実験で宣伝に偽りの無い家電だと判明しました。
これでお気に入りの衣類が長持ちしますね。


長嶺

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# by tukasa-rea | 2017-12-15 20:22 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
今日と明日にかけて真冬並みに気温が下がるそうです。この機会に出しそびれていたコタツを出します。
皆様も防寒をしっかりとして暖かくお過ごし下さい。

さて本日、弊社代表の佐藤先生は、公益社団法人東京都不動産鑑定士協会の理事・相談事業委員長として、東京都行政書士会と東京都不動産鑑定士協会の友好協定調印式に出席されました。
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東京都不動産鑑定士協会の「アプレイザルちゃん&コンさるくん」、東京都行政書士会の「ユキマサくん」も調印式に同席し、親睦を深めたそうです。
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ちなみに、ゆるキャラグランプリで共に戦った関係なので、個人的には『好敵手』と書いて『友』と呼ぶ関係だと思っています。


オマケ
事務所内アクアリウム計画で「メダカの楽園」にいるミナミヌマエビは、普段集団行動しないのに何故か水槽掃除の時に全員集合状態になります。
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異変を感じたら集まるようエビ同士で決めているのでしょうか?

長嶺 亜佑美


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# by tukasa-rea | 2017-12-08 19:38 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
11月も終盤となり、落ち葉が増えつつあります。
ふと気が付くと街がイルミネーションで華やかになっていました。
乾燥と寒さで体調を崩しやすい時期なので、皆様くれぐれもお気を付け下さい。

さて本日は、久々に真面目な記事です。
以前の記事で「タワーマンションと固定資産税」について書いていたので、今回は「タワーマンションの相続税対策の注意点」について書きたいと思います。

タワーマンションの固定資産税については、平成29年度の税制改正で改正が行われ、1階を100として、階数が一つ増えるごとに10/39を加えた数値が補正率として固定資産税に考慮されます。

相続税については平成29年度の税制改正では触れられず、従来通り財産評価基本通達により土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基準に計算した金額が評価額となります。

タワーマンションを活用した相続税対策で申告が否認されるケースがありました。

否認されたケースのポイント
①被相続人が亡くなる直前に約3億円のタワーマンションを購入。
②評価額約6,000万円で相続税の申告を行う。
③相続開始後、1年も経たずに売却。
④被相続人及び親族が購入したマンションに居住していない。
⑤購入金額と評価額の差が億単位と大きく、明らかに節税目的と推測される。

購入と売却の期間が短く購入金額と相続税評価額であまりにも差がある場合、あからさまな節税目的と判断される可能性があります。
タワーマンションをどのくらい前から取得しておけばいいのか、また相続後にどのくらい経てば売却して良いのか等の正しい判断基準はありません。

この判決によって、タワーマンションの節税効果が無くなるという事はありません。
被相続人の方が元気で意識がはっきりしているうちに資産価値が下がりにくいタワーマンションを購入し、居住または賃貸物件として収益を得る等、運用実績を作ることによって、あからさまな節税目的だとみなされる可能性が低くなります。

高い節税効果が期待できる一方で、一歩間違えると租税回避行為とみなされる可能性がある節税行為とも言えます。もしタワーマンションで節税を検討している場合、税理士などの専門家と相談して行う事をオススメします。


オマケ
IKE・Biz としま産業振興プラザ(旧勤労福祉会館)
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平成29年5月にリニューアルしたそうです。
長嶺は今日初めて知りました。
ずいぶん綺麗になりましたね。

長嶺 亜佑美


仕事も遊びも一生懸命。
池袋で今日も頑張る不動産鑑定士( ^ー゚)
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# by tukasa-rea | 2017-11-28 21:16 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)