つかさ不動産鑑定事務所「社員の言いたい放題!」ブログ

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こんばんは。
昨日の大雪で交通機関にダメージがあったそうですが、皆様如何お過ごしでしたか?
佐藤先生は帰宅中にスノボを楽しんでいる女の子に遭遇したとのこと。
自宅周辺では、雪の重みで電線が切れないように雪玉を作って電線に積もった雪を落としたそうです。
そして、本日は公益社団法人全日本不動産協会東京本部の第二回法定研修会に公益社団法人東京都不動産鑑定士協会理事・相談事業委員長として登壇なされました。

さて今回は、平成29年6月15日に施行された(一部については平成30年4月1日施行)生産緑地法等の改正について、生産緑地の2022年問題と合わせて書いてみました。

1.生産緑地とは
都市における良好な生活環境の保全や都市災害の防止、あるいは将来の公共施設整備に対する土地の確保を目的として、市街化地域内の農地を対象に指定される地区です。
この地区指定により、農地所有者は営農義務が生じますが、固定資産税の免税措置や相続税の納税猶予が適用されます。
なお、1992年の生産緑地法の改正により生産緑地の指定は 30年以上営農継続の意志のある場合に限られ,それ以外は宅地並みの課税となりました。
この1992年に生産緑地の指定を受けた所有者が30年となる2022年に生産緑地の買取り申出を市町村にするのではないか。という問題が2022年問題と言われています。
市町村が買取らない場合、所有者による宅地転用可能な市街化区域内の農地となります。


2.生産緑地の税制上のメリット
(1)固定資産税が農地課税扱いになります。
(2)以下の対象になる土地が相続税の納税猶予制度が受けられます。
・被相続人から相続により取得した農地で遺産分割がなされているもの。
・贈与税納税猶予の対象となっていたもの。
・被相続人から生前一括贈与を受けた農地。

※納税猶予制度の適用を受けた場合、以下のいずれかでなければ猶予税額は免除されません。
農業相続人が死亡前または贈与前に市町村長に買取りの申し出をし、生産緑地が解除されれば、猶予税額と利子税を納付しなければなりません。
・適用を受けた農業相続人が死亡した場合。
・適用を受けた農業相続人が特例農地(生産緑地)等の全部を農業後継者に生前一括贈与した場合。


3.特定生産緑地制度
・生産緑地の所有者等の意向を基に、告示日から30年経過前に当該生産緑地を特定生産緑地として市町村から指定を受けることが出来ます。
※告示日から30年経過後には指定を受けることが出来ません。
※特に指定を受けなくても買取り申し出をしなければ生産緑地のままです。
・指定された場合、市町村に買取り申出が出来る時期は、「生産緑地地区の都市計画の告示日から30年経過後」から、10年延期されます。
10年経過後は改めて所有者等の同意を得て、繰り返し10年の延期が出来ます。

2.改正内容(都市農地の保全・活用)
(1)面積要件の引き下げ
・改正前
①公共収用等や相続等で生産緑地地区の一部の解除が必要な場合に、残された面積が500㎡を下回ると生産緑地地区全体が解除されてしまいます。
②500㎡を下回る小規模な農地は保全対象外です。

・改正後
生産緑地地区の一律500㎡の面積要件を300㎡を下限に市町村による引き下げが可能になります。
運用改善として、同一又は隣接する街区内に複数の100㎡以上の農地がある場合、一団の農地等とみなして指定可能となります。
※制度、運用改正を受けた生産緑地も従前の税制が適用されます。

(2)建築規制の緩和
・改正前
生産緑地地区内では、設置可能な建築物は農業用施設などに限定されてきました。
・改正後
生産緑地地区内で生産された農産物等をメインとする製造・加工工場やレストラン、直売所等の設置が可能になります。

4.新たな用途地域の類型として田園住居地域を創設
以下の規制がかかります。
(1)現況農地における開発規制
①市町村長の許可制。
・土地の造成
・建築物の建築
・物件の堆積

②駐車場、資材置き場のための造成や土石等の堆積も規制対象。
③市街地環境を大きく改変する恐れがある300㎡以上の開発等は原則不許可。

(2)建築規制
①低層住居専用地域に建築可能なもの。
・住宅、老人ホーム、診療所等
・150㎡以内の日用品販売店舗、食堂・喫茶店、サービス業店舗等
容積率:50~200%、建ぺい率:30~60%
高さ:10又は12m、外壁後退;都市計画でしていされた数値
※低層住居専用地域と同様の形態規制により、日影等の影響を受けずに営農継続可能。

②500㎡以内の農業の利便増進に必要な店舗・飲食店等
・自ら生産した農産物等をメインとした直売所、レストラン、自家販売用の製造・加工所等

③農産物の生産、集荷、処理又は貯蔵に供するもの。

④農産物の生産資材の貯蔵に供するもの。
・農機具収納施設等


国土交通省HP
http://www.mlit.go.jp/toshi/park/toshi_parkgreen_tk_000073.html

地域にもよりますが、2022年問題で宅地の供給が増える可能性がありますね。

長嶺亜佑美


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by tukasa-rea | 2018-01-23 21:54 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)
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こんばんは。
本ブログの年明け一発目は例年通り佐藤先生の新年の挨拶から始まりました。
今週の寒波が過ぎると暖気がやってきてまた寒波がやってくるそうです。
体調を崩しやすい天気なので、皆様、くれぐれもお気を付けてお過ごし下さい。

さて、私は長期のお休みを頂いて宮古島に帰省していました。
三が日中は最高気温20度以上にもなる晴天に恵まれ、綺麗な海を見ることが出来ました。
新年早々体調を崩したりしましたが、今年は体調及び時間管理を抱負に頑張ります。
本年も宜しくお願い致します。

実家からの初日の出
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池間大橋
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干潮時に見られる砂浜
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連続テレビ小説の撮影場所になったハートの岩
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ポストカードで有名な東平安名崎
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固有の植物が多く生息している場所でしたが、最近はススキが増殖していてテッポウユリ等が咲かなくなっているそうです。

ちなみに、全国的に寒波がやってくるとさすがに宮古島も寒くなります。
最低気温14度以下になると野生の熱帯魚が浜に打ち上げられます。
しかし、さらに寒い東京に戻り氷雨降る中で心が折れそうになりました。
耐えるしかありません。
頑張ります。


さて、話は変わりまして事務所の立て看板がリニューアルしました。
以前から佐藤先生の知人にお願いして描いて頂いていましたが、今回はボードも新調しました!
カラフルで見やすい素敵な看板です。
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オマケ

新宿駅でガンダムスタンプラリーの特設スタンプ台を発見!
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開始日ならではの綺麗に押せるスタンプに内心で感動していました。
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これが暫くするとインクが薄れて上手く押せないジレンマに…

2018年1月9日から2月27日まで開催中です。
全駅は無理でも7駅達成は挑戦してもいいかな?と思っています。


長嶺


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by tukasa-rea | 2018-01-12 18:53 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)
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謹賀新年
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輝かしい年頭にあたり皆様のご健康とご多幸をお祈り申し上げます
私事ですが旧年6月に公益社団法人東京都不動産鑑定士協会の理事・相談事業委員長に就任致しました
最年少理事ということでエネルギッシュに務めていく所存でございます
社業でも皆様のご愛顧にお応え致しますよう社員一丸となって日々勤勉に努め邁進致します



理事・委員長の就任から、まだ半年しか経ておりませんが、
・東京の10士業よろず合同相談会の実行委員長(各士業が10年に一度担う大役)
・ゆるキャラグランプリ2017(477団体中6位という快挙!)
・住家被害認定調査の研修講師と今年度以降の新しい教材作成(3月には新教材で研修会開催)。
・平常時における相談事業委員会の所掌業務(各地域の多士業合同&不動産鑑定士単独の相談会)
・各士業団体、自治体との協定締結の窓口
など、数え上げるとキリがないほどの役割で全力投球の日々が続いています。

残る任期は1年半。
このペースを維持して士協会に尽力するためには高度な工夫が必要である、と風邪をこじらせながらヒシヒシと感じています。
年末年始や大型連休など、気の緩む瞬間に必ずといっていいほど風邪を引きます。。。。
本日から仕事初めでしたが、事務所内にも関わらずダウンジャケットを纏い、マスク着用の上で執務しておりました。。
自分の体調に関する傾向と対策がわかってきて、ルルアタックのEX(のどの痛み・発熱対策型)とNX(鼻水・鼻づまり対策型)の2種類を備えていました!(そもそも引くなって話ですが)
皆様から頂いた年賀状を拝読し、親しい人から「無理をしないで」という温かいメッセージ。
マスク越しにフゴフゴ言いながら執務している自分を客観視して、涙が出そうになりました。

どの士業でも同じかもしれませんが、何をするにもクールな人(フリーライダー)が多すぎる。
何か新しいことをしようとすると「根拠もなく反対かつ代替案はなし」という人が多すぎる。
何か新しいことをやることが決定したとしても「傍観者となって考えない人」が多すぎる。
無理をしてでも前進をしないと、取り残されている業界の現状を打破できない。

今の私の役割は、
気がついていること、わかっていても長年手つかずの状況であることに、臆せず、燃え盛って突撃して、周囲の情熱に火をつけていくことであると思っている。
本当は突破口をつくったあと「任せる勇気」で次のことに着手したいのですが、なかなかそうもいきません。

今までは振り返っても誰もおらず、上に伝えてもわからない人たちばかり。孤軍奮闘に近かった。
東京会の現体制では、尊敬できる吉村会長が前におり、後ろを振り返ると委員会の中にも熱を持った人たちがチラホラと見えてきた。
災害に関しては、全国レベルでも熱い心をもった同世代たちがいる。
公的評価に関しては、地価公示幹事会において改革が進んでおり、所掌エリアを超えて地価について抜本的な議論ができる態勢になりつつある。
(依然として、分科会内の評価員たちの意識レベルのボトムアップには、各幹事が苦労していることと思われる)
孤軍奮闘の状況に比較すれば、全方位においてフィールドが整ってきている。
好機と捉えて、残りの任期をしっかりと悔いのないように務めたいと思います。
そのためには、まず風邪をきっちりと治さねばなりませんね。。。。

今年の年賀状デザインは、長嶺さんによるものです。
いつもお願いしている磨知さんの都合がつかず代打となりましたが
可愛らしい出来栄えで気に入っています。



有限会社つかさ不動産鑑定事務所
代表取締役 不動産鑑定士
佐藤麗司朗


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by tukasa-rea | 2018-01-04 22:50 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士) | Comments(0)

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