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つかさ不動産鑑定事務所「社員の言いたい放題!」ブログ

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カテゴリ:辻 樹(鑑定士勉強中)( 115 )

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4月15日に官公庁より2020年1月~3月期の訪日外国人消費動向調査が公表されています。

これによれば、
2020年1-3月期の訪日外国人旅行消費額は6,727億円(前年同期比△41.6%)
訪日外国人1人当たり旅行支出は17万5千円(前年同期比+18.8%)

とのことです。

旅行者数も382万人で前年比△50.4%と大幅に減少しており、新型コロナウイルス感染症拡大による渡航制限の影響が伺えます。

一方で、一人当たりの旅行支出額を見ると全体で前年比+18.8%と増加しています。
国別でみるとベトナム(25.5万円)、中国(24.9万円)、オーストラリア(23.8万円)の順で高く、
前年比で高い増加が見られた国が、イタリア(+46.7%)、インド(+40.7%)、ベトナム(+40.0%)の順にとなっています。

なお、特にベトナムは平均泊数が72.8泊(全体平均14.8泊)と突出しています。
観光・レジャー目的に限ったベトナムの平均泊数は7.5泊と全体平均の7.4泊と変わらないことから、ビジネスで目的で長期滞在する方が多いようです。


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by tukasa-rea | 2020-04-29 18:54 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)
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今般の新型コロナウィルス感染症に係る対応策として、4月7日、新たな緊急経済対策が閣議決定されました。
これに伴い、4月9日に国土交通省から各不動産関連団体に向けて、賃貸事業者を含む事業者向けの各種支援策についての事務連絡が通知されました。

主な内容は以下の4点です。

(1)金融機関における条件変更等について
金融庁より金融機関に対し、賃貸事業者を含む事業者や個人の有するローンについて、返済猶予等の条件変更等に迅速かつ柔軟に対応するよう要請がなされており、資金繰りの支援について取引先の金融機関へ積極的に相談すること。

(2)取引先の賃料を免除した場合の損失の税務上の取扱いの明確化について
新型コロナウイルス感染症の影響により賃料の支払いが困難となった取引先に対し、不動産を賃貸する所有者等が当該取引先の営業に被害が生じている間の賃料を減免した場合、その免除による損害の額は、寄附金に該当せず、税務上の損金としての計上が可能であることを明確化。

(3)新たな給付金制度の創設について
特に厳しい状況にある中堅・中小・小規模事業者、個人事業主に対し、事業の継続を支えるため、事業収入が前年度と比較して大幅に急減した事業者に対し、事業全般に広く使える新たな給付金制度が創設される予定であること。

(4)固定資産税等に係る特例措置について
収入に相当の減少があった事業者の国税・地方税について、無担保かつ延滞税等なしで1年間、納付を猶予する特例が設けられるほか、厳しい経営環境にある中小事業者等に対して、令和3年度課税の1年分に限り、償却資産及び事業用家屋に係る固定資産税及び都市計画税の負担を2分の1又はゼロとする措置が講じられる予定であること。



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by tukasa-rea | 2020-04-14 19:02 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)
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国土交通省から2020年1月1日時点での公示地価が公表されました。


全国の全用途平均変動率は+1.4%で、5年連続の上昇となりました。前年の上昇率(+1.2%)を上回り、上昇率は拡大しています。

用途別に見てみると、
住宅地は+0.8%(前年変動率+0.6%)、商業地は+3.1%(同+2.8%)、工業地は+1.8%(同+1.3%)といずれも上昇率は拡大しました。

各圏域別の変動率は以下の通りです。
令和2年地価公示価格発表_d0061857_17572240.jpg
三大都市圏ではいずれの用途でも上昇は継続しているものの、上昇率の伸びには低下が見られます。名古屋圏の住宅地、商業地では上昇幅は縮小しました。

地方圏では住宅地は2年連続、商業地、工業地では3年連続の上昇となりました。
地方圏は主要な四市(北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市)が依然として高い上昇を示していますが、
当該四市を除いたその他の地域でも住宅地の平均変動率は下落から横ばいになりました。
但し、都道府県別の平均変動率を見ると、下落が続いている県も依然として多く、
一部の中核市や人気の観光地を有する都市の高い上昇率に牽引された結果と思われます。

なお、地方四市の上昇率は、住宅地+5.9%、商業地+11.3%、工業地+5.6%となっており、三大都市圏を大きく上回る上昇率を示す結果が出ています。


全国で最も価格が高い地点は、今年も「中央5-22(銀座4丁目:山野楽器銀座本店)」で、1㎡当たり57,700,000円でした。
上昇率は+0.9%で、昨年の+3.1%に対して上昇率は鈍化しています。

全国で最も上昇率が高い地点は、住宅地が「倶知安-3」で+44.0%(前年+50.0%)、商業地が「倶知安5-1」で+57.5%(前年+58.8%)の上昇を示しました。
ニセコリゾートの外国人旅行客を中心とした観光需要を背景に前年から引き続き高い上昇率が継続しています。

住宅地の上昇率上位10地点は北海道及び沖縄県の観光地の外、名古屋市、福岡市内の地点で占められており、東京都内の地点は入っていません。

商業地も北海道、沖縄のリゾート地の地点が多くを占めています。上位10地点は全て30%を超える上昇率となっています。

東京都内で最も高い上昇となったのは、「台東5-4(台東区浅草1丁目)」で+34.0%(前年+34.7%)の上昇、上位10地点のうち、7地点を台東区内の浅草周辺の商業地が占めており、こちらでも観光需要の高まりが大きく影響する結果となっています。

下図は、東京23区内の各区の住宅地と商業地の平均変動率を高い方から並べたものです。
令和2年地価公示価格発表_d0061857_17575815.jpg

東京23区の住宅地を見ると、
平均変動率は+4.8%の上昇となりましたが、前年より上昇幅はやや縮小しました。
中央区、台東区、目黒区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区、葛飾区、江戸川区の9区で上昇幅の縮小がみられました。
その他の区でも上昇幅は微増か横ばいとなっています。
昨年に引き続き、荒川区、北区、豊島区、文京区といった都心寄りの北部の区が上位になっています。

東京23区の商業地を見ると、
平均変動率は+8.5%で、こちらは上昇率は拡大しています。
浅草、上野といった観光地を抱える台東区が昨年に続き高い上昇率を示しています。
住宅地と同様、江東区、荒川区、北区といった周辺区が上位に位置しています。


辻樹


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by tukasa-rea | 2020-03-19 18:16 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

土地基本法の改正

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2020年は土地基本法の改正が検討されています。

土地基本法は土地についての基本理念を定めた法律で、主にバブル期の地価高騰における投機的取引の抑制等を目的に制定されたものです。
近年増加している所有者不明土地の問題等、施行から30年が経過し不動産環境が大きく変化する中で、
地価が継続的に上昇することが前提として規定された現行の土地基本法に対する課題を解消することが求められてきました。

国土交通省では土地基本法改正に向け、2019年2月に国土審議会土地政策分科会特別部会が開催され、土地基本法改正の方向性が公表されました。
2019年7月には有識者検討会を設置され、2019年12月に開催された国土審議会土地政策分科会企画部会で、社会の変化に対応した新たな土地・不動産施策の中間とりまとめが公表されています。
今後、中間とりまとめで示された方向性を踏まえ、土地基本法改正に向けた作業が進んでいくようです。

同法改正の検討の背景としては、
〇人口減少社会における土地利用の担い手の減少等を背景に管理不全の土地が増加していること、
〇管理不全の土地は周囲に悪影響を及ぼすが、土地所有者以外が悪影響を除去することは現状では困難であること、
〇現行の土地基本法において、土地の積極的利用以外の場面に関する規律が明確でないこと、
が挙げられています。

これらの課題解消に向けて
〇土地の適正な「利用」「取引」に加え、適正な「管理」を確保、
〇土地所有者の責務を明確化(権利関係・境界の明確化)に関する規定、
を盛り込んだ改正となる見通しです。


また、税制の観点からも所有者不明土地や未利用地の活用についての施策が検討されてます。
令和2年度税制改正の大綱では、以下のような低未利用地の活用促進及び所有者不明土地等に係る固定資産税の課題への対応が盛り込まれました。

〇低未利用地の活用促進
・保有期間5年超、上物を含めて譲渡価格500万円以下等の要件を満たす低未利用地の譲渡所得に100万円の特別控除を創設する。

〇所有者不明土地等に係る固定資産税の課題
・土地又は家屋の登記簿上の所有者が死亡し、相続登記がされるまでの間において、現に所有している者(相続人等)に対し、市町村の条例で定めるところにより、氏名・住所等必要な事項を申告させることができることとする。
・調査を尽くしてもなお固定資産の所有者が一人も明らかとならない場合、事前に使用者に対して通知した上で、使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、固定資産税を課すことができることとする。

低未利用地の譲渡所得の控除については、譲渡価格の上限が500万円となると、都市部での適用はほぼ見込めず、控除額も大きくないので、制度としての影響力はあまり大きくなさそうな気はします。

辻樹


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by tukasa-rea | 2020-01-24 19:00 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

令和最初の地価調査

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令和元年9月19日令和元年都道府県地価調査結果が国土交通省から公表されました。

平成30年7月からの1年間の地価は、
全国全用途の平均変動率は+0.4%で2年連続の上昇となり、前年の+0.1%から上昇幅は拡大しました。

用途別では、住宅地の平均変動率は△0.1%で下落幅の縮小傾向が継続しており、商業地の平均変動率は+1.7%で3年連続の上昇となり、上昇基調を強めています。

各圏域の変動率は以下の通りです。
令和最初の地価調査_d0061857_21470497.jpg

三大都市圏をみると、全用途平均、住宅地・商業地・工業地のいずれの用途でも、各圏域において上昇が継続し、上昇幅も拡大しました。

地方圏をみると、商業地が平成3年以来28年ぶりに上昇、工業地も平成4年以来27年ぶりに上昇に転じました。
住宅地は下落になっていますが、下落幅の縮小傾向は継続しています。
地方圏のうち、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では高い上昇率を示す一方、その他の地方圏では工業地が上昇に転じたものの、住宅地・商業地では依然として下落が続いています。


個別地点ごとでは、
全国で最も上昇率が高かったのは、住宅地が「倶知安-2(+66.7%)」、商業地が「倶知安5-1(+66.7%)」でした。
共にいずれも北海道のスキーリゾート地として有名なニセコスキー場に程近くの地点で、著しい上昇率を示しています。

住宅地の上位地点については、沖縄県のリゾート地が大半を占め、商業地についても沖縄県が多く、その他では大阪、京都の繁華街が並んでいます。

東京都で最も高い上昇率を示したのは、「台東5-1」の+34.5%で、観光客で賑わう浅草に位置する地点でした。

辻樹

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by tukasa-rea | 2019-09-20 21:48 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)
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気づけば東京オリンピックまで1年を切っていました。

オリンピック関連の各種施設の建設も大詰めとなっているかと思いますが、

そんな中、

オリンピック終了後に選手村を転用して整備されるマンション「HARUMI FLAG」の販売が開始されています。

「HARUMI FLAG」は、総敷地面積133,906.26㎡、住宅総戸数5,632戸(分譲住宅)4,145戸、(賃貸住宅)1,487戸、他に店舗・保育施設、介護住宅、商業施設等を含んだ大規模複合開発です。

8月7日に公表された第1期(販売戸数600戸)の申込総数は1,543組で、平均倍率は約2.57倍、最高倍率に至っては71倍になったとのことです。

第1期の販売戸数は600戸、専有面積帯が66.59㎡~151.10㎡、販売価格帯は5,400万円~2億3,000万円。

価格表を見てみると、主要な価格帯は、海に面した棟で7,000~8,000万円台、面していない棟で5,000万円後半~6,000万円台でした。

湾岸部のマンションということもあり、眺望の良し悪しが価格差に表れているように思われます。

同程度の間取りでも坪単価で100万円以上差があるところも見られました。

なお、引き渡しはパラリンピック終了から約2年半後の2023年3月下旬予定。

結構、期間ありますね。

辻樹

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by tukasa-rea | 2019-08-24 16:18 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

建築基準法の改正

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昨年6月27日に建築基準法の一部を改正する法律が公布されました。
1年以内の施行(一部は既に施行)とされていることから今年の6月には施行されることになります。

今回の改正では、
最近の大規模火災をめぐる状況や防火関連の技術開発をめぐる状況等を踏まえ、
①建築物・市街地の安全性の確保
②既存建築ストックの活用
③木造建築物の整備の推進
の3点が改正の柱となっています。

主な改正内容は以下の通りです。

【改正の概要】
①建築物・市街地の安全性の確保
近年の大規模火災による甚大な被害の発生を踏まえ、建築物の適切な維持保全・改修等により、建築物の安全性の確保を図ることや、密集市街地の解消を進めることを目的としたもの。
 〇維持保全計画の作成等が求められる建築物の範囲を拡大(大規模倉庫等を想定)。
 ○既存不適格建築物の所有者等に対する特定行政庁による指導及び助言の創設。
 ○防火地域・準防火地域内において、延焼防止性能の高い建築物の建蔽率を10%緩和。

②既存建築ストックの活用
空き家の総数は全国で約820万戸(平成25年住宅・土地統計調査)に上り、20年で1.8倍に増加している中、住戸の用途変更等の手続きや工事に対するハードルを低くし、多様な形での利活用の促進を目的としたもの。
 ○戸建住宅等(延べ面積200㎡未満かつ階数3以下)を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を
  講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。
 ○用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を見直し(不要の規模上限を100㎡から200㎡に見直し)。
 ○既存不適格建築物を用途変更する場合に、段階的・計画的に現行基準に適合させていくことを
  可能とする仕組みを導入。
 ○新たに整備される仮設建築物と同様、既存建築物を一時的に特定の用途とする場合も制限を緩和。

③木造建築物の整備の推進
必要な性能を有する木造建築物の整備の円滑化を通じて、木造に対する多様な消費者ニーズへの対応、地域資源を活用した地域振興を図ることを目的としたもの。
 ○耐火構造等とすべき木造建築物の対象を見直し(高さ13m・軒高9m超→高さ16m超・階数4以上) 。
 ○上記の規制を受ける場合についても、木材のあらわし等の耐火構造以外の構造を可能とするよう基準を見直し。
 ○防火地域・準防火地域内において高い延焼防止性能が求められる建築物についても、
  内部の壁・柱等において更なる木材利用が可能となるよう基準を見直し。



辻樹

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by tukasa-rea | 2019-05-14 20:28 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

平成31年地価公示

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3月19日に、国土交通省から2019年1月1日時点での公示地価が公表されました。



全国の全用途平均変動率は+1.2%で、4年連続の上昇となりました。
前年の上昇率(+0.7%)を上回り、上昇率は拡大しています。


用途別に見てみると、
住宅地:+0.6%(前年変動率+0.3%)
商業地:+2.8%(同+1.9%)
工業地:+1.3%(同+0.8%)
といずれも上昇率は拡大しました。

各圏域別の変動率は以下の通りです。
平成31年地価公示_d0061857_20585733.png

三大都市圏ではいずれの用途でも上昇は継続しており、上昇率も拡大しています。

地方圏では、住宅地の変動率が27年ぶりに上昇に転じました。但し、地方圏は主要な四市(北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市)の高い上昇率が牽引しており、地方四市を除いたその他の地方圏では依然として下落が見られました。
商業地、工業地については引き続き上昇が見られ、上昇幅も拡大しています。

なお、地方四市の上昇率は、住宅地+4.4%、商業地+9.7%、工業地+4.8%となっており、
昨年に引き続き、三大都市圏を大きく上回る上昇率を示す結果が出ています。


全国で最も価格が高い地点は、今年も「中央5-22(銀座4丁目:山野楽器銀座本店)」で、1㎡当たり57,200,000円でした。
ただ、上昇率は+3.1%と昨年の+9.9%と比べ低下しています。

全国で最も上昇率が高い地点は、住宅地が「倶知安-3」で+50.0%、商業地が「倶知安5-1」で+58.8%の上昇となりました。
ニセコリゾートの外国人旅行客を中心とした観光需要を背景に驚異の上昇率を示しています。
住宅地の上昇率上位地点は北海道及び沖縄県の観光地の外、名古屋市内の地点が5地点を占めています。

商業地では大阪府、京都府の繁華街の地点が多くを占め、上位10地点は全て30%を超える上昇率を示しています。
東京都内で最も高い上昇となったのは、「台東5-4(台東区浅草1丁目)」で+34.7%の上昇、上位3地点を浅草周辺の商業地が占めており、こちらでも観光需要の高まりが大きく影響する結果となっています。


次に、下図は東京23区の住宅地と商業地について、
地価公示地点ごとの変動率の平均を高い方から並べたものです。
平成31年地価公示_d0061857_20591411.png

東京23区の住宅地を見ると、
平均変動率は前年の上昇率から拡大し+4.8%の上昇となりました。
都心の千代田区では上昇率が縮小した一方、昨年最も低かった中央区は上昇率が拡大しています。
昨年に引き続き、荒川区、北区、文京区といった北部の区が上位になっています。

東京23区の商業地を見ると、
平均変動率は+7.9%で、上昇率は拡大しています。
浅草、上野といった観光地を抱える台東区がダントツの上昇率を示しています。
住宅地と同様、江東区、荒川区、北区といった周辺区が上位に並ぶ結果になりました。

辻樹


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by tukasa-rea | 2019-03-28 21:07 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)
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本日、国土交通省から平成31年地価公示価格が公表されました。

詳細はこちらから

全国の全用途平均は4年連続の上昇、平成4年から下落が続いていた地方圏の住宅地平均も27年ぶりに上昇に転じました。

詳細については、後日改めて掲載予定です。


辻 樹
by tukasa-rea | 2019-03-19 20:27 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

平成30年地価公示

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3月28日に、国土交通省から2018年1月1日時点での公示地価が公表されました。

全国の全用途平均変動率は+0.7%となり、3年連続の上昇となりました。

用途別に見てみると、住宅地+0.3%(前年変動率±0.0%)で10年ぶりに上昇に転じています。商業地は+1.9%(同+1.4%)で3年連続での上昇、工業地も+0.8%(同+0.3%)と昨年に続いて上昇となりました。

各圏域別の変動率は以下の通りです。
平成30年地価公示_d0061857_18351457.jpg


三大都市圏ではいずれの用途でも昨年から上昇率の拡大が見られました。

地方圏では、住宅地、工業地の変動率が26年ぶりに上昇に転じました。住宅地については僅かに下落しているものの、下落幅は縮小しています。

地方圏の内、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市の地方四市については、住宅地+3.3%、商業地+7.9%、工業地+3.3%となっており、昨年に引き続き、三大都市圏を大きく上回る上昇率を示す結果が出ています。

全国で最も価格が高い地点は、今年も「中央5-22(銀座4丁目:山野楽器銀座本店)」で、1㎡当たり55,500,000円でした。上昇率は+9.9%となっています。

全国で最も上昇率が高い地点は、住宅地で「倶知安-2」の+33.3%、商業地で「倶知安5-1」の、+35.6%となりました。
いずれも北海道のスキーリゾート地として有名なニセコスキー場に程近くの地点となっています。

住宅地の上昇率上位地点は北海道及び沖縄県のリゾート地が大半を占め、外国人を中心とした高い観光需要が背景にあると考えられます。
商業地では大阪府、京都府、愛知県といった東京以外の都市圏で繁華街に位置する地点が上位にランクインしています。

昨年、+41.3%と最も高い上昇率だった「大阪中央5-19(道頓堀1丁目)」は+27.3%の上昇に留まりましたが、依然全国の商業地で2番目に高い上昇率を示しています。
なお、大阪府の最高価格地点は「大阪中央5-2(大阪市中央区宗右衛門町)」の15,800,000円/㎡(+22.5%)で、昨年までトップであった「大阪北5-28(大阪市北区大深町)」は、15,000,000円/㎡(+7.1%)となり、所謂「キタ」と「ミナミ」が逆転する結果となっています。

都内で最も上昇率が高かったのは「中央5-2(銀座6丁目)」で+16.9%でした。
この地点は都道府県地価調査のポイントでもあり、平成29年7月~平成30年1月の半年間では+6.2%上昇していることになります。
その他の都内の上昇率地点は渋谷区の商業地が大半を占める結果になりました。

下図は、東京23区の住宅地と商業地について、
地価公示地点ごとの変動率の平均を昇順で並べたものです。
平成30年地価公示_d0061857_18404053.jpg

東京23区の住宅地を見ると、平均変動率は前年の上昇率から拡大し+3.9%の上昇となりました。
都心部で上昇率拡大はやや鈍化している一方、北部の北区荒川区を中心に周辺区では上昇率が大きく拡大しました。

東京23区の商業地を見ると、平均変動率は+6.4%で、上昇率が拡大しています。
外国人観光客によるインバウンド需要は依然として高く、東京オリンピックに向けた再開発による活性化や商業集積度の向上により、店舗需要は堅調に推移していることなどが背景として挙げられます。
渋谷、原宿、銀座、日本橋、上野、浅草と云った高い商業集積度を有する街が存する渋谷区、中央区、台東区が上位に並ぶ結果になりました。


辻樹

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by tukasa-rea | 2018-03-30 19:13 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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