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マンション賃貸契約「更新料は違法」提訴


こんにちは。
久しぶりに、新聞記事を取り上げてみます。

~4月13日16時3分配信 産経新聞より~
マンションの賃貸契約を更新する際に更新料を課すのは消費者契約法に違反し無効だとして、京都市北区の男性会社員(52)が元家主の男性を相手取り、更新料など計61万5000円の返還を求める訴訟を13日、京都簡裁に起こした。男性の弁護団によると、消契法に基づいてマンション賃貸契約の更新料返還を求める訴訟は全国初めてという。

訴状によると、男性は平成12年8月から月額家賃4万5000円で賃貸契約を結び、京都市左京区のマンションに入居。契約には1年ごとに更新料10万円を支払う条項も含まれており、男性は18年11月に転居するまで、5回にわたり計50万円の更新料を支払った。

原告側は「更新料は賃貸人が地位や情報力、交渉力の格差を利用し、賃借人に一方的に押しつけてきた慣行で、更新料支払い条項には合理性がない」と主張。その上で「この条項は消費者の利益を一方的に害しており、消契法第10条により無効」として返還を求めている。

原告の男性はマンションの部屋ごとに更新料の金額が違うことを知り、家主に対し18年分の更新料の支払いを拒否。今年2月に京都弁護士会が開設した「更新料110番」に電話相談をして、今回の訴訟を起こしたという。

関係者によると、更新料は1~2年ごとの賃貸契約更新の都度、家賃の半月分から2月分を支払うもので、京都市周辺や東京を中心とした首都圏などだけで、慣例的に行われている。

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不動産屋や大家さんの立場からすると、少々心臓に悪い内容です。
確かに更新料というのは慣例的なものです。
けれど、貸主側は更新料などを修繕費に充てる場合もあるでしょうし、
貸主・借主両者の同意のもとに契約を行うという前提のもとでは、
契約を締結した以上払う義務はあるのではないかと思ったりするのですが....。
更新料については契約の際に口頭でも書面上でも説明があるものですから。
といっても、民法や借地借家法との絡みで無効になる契約内容というのも
中にはありますので、契約したら全て従わなければならないということもないのですが。
消費者契約法、勉強不足です。。。どうなんでしょうかね。
「この条項は消費者の利益を一方的に害しており、消契法第10条により無効」
という主張です。

ただ、この記事には気になる点があります。
家賃が4万5千円なのに、更新料が10万円と高額であること、
そして、1年ごとに更新するということです。
東京では通常の居住用賃貸借契約は2年契約で更新料も家賃の1-1.5ヶ月分程度。
10万円といえば家賃の2ヶ月分以上です。
(更新事務手数料を含めているのかな・・・)
そういう意味では借主に過度な支払いを課していると言われても仕方ない。
更新料を課すこと自体を無効とするのはちょっと難しい主張かもしれませんが。

この裁判の行方が気になります。


金沢 貴恵
Commented by apple mint at 2007-04-14 12:42 x
その昔、一人暮らしをしていた某若者の話。
とあるワンルームマンションに入居。
更新料は、入居していた間の総額で10万円位。
退去するときに、敷金の残金返還を要求。
そのときは、先方は「前例がない」とのことでつっぱねた。
若者はいろいろ調べて屁理屈(笑)を並べ、「返却しないならどういう風に使ったかの明細を」と言ったところ、なんと!
敷金と更新料全額返還…笑
面白いですね、これ。
Commented by moco_taro at 2007-04-14 13:05
家賃の倍近くの更新料を毎年払い続けても、その部屋に住みたかったのでしょうか?
自分に置き換えたら、そんな条件ならパスします。
京都地裁ですか、関東と関西でも賃貸契約で慣例が違と言いまが
どうなんでしょう。

消費者契約法...キャッチセールスなんかのクーリングオフで消費者を守る
イメージのでしたが、契約時に顧客に対して正確な情報提供をしなければ
ならないと言う事なのでしょう。
相談された弁護士が、そう判断できたので今回の措置となったと想像します。
今日の「生保不払い38社12万件超」なんていうのも、これに関係するような
気がします。
Commented by 金沢 貴恵 at 2007-04-14 14:27 x
apple mintさん、コメントありがとうございます。
更新料も全額ですか?そりゃスゴイですね。
そうそう、私も敷金の精算の時にありましたよ。
「オーナーが折半で良いとおっしゃってます」と不動産屋が言うので、
内訳を把握したいと明細を見せてもらったところ・・・
私の負担すべき額はたかだか4分の1程度。
巧妙な話術に騙されかけました(汗)。
多少でも知識がないと、すんなりと受け入れてしまうんでしょうね。
不動産業に携わっていて良かった、と心から思いました。
Commented by 金沢 貴恵 at 2007-04-14 14:46 x
moco_taroさん、コメントありがとうございます。
そうですよね、こんな条件私も絶対パスします。
この借主さん、初めての借家契約で予備知識があまり無かったんでしょうかね~・・。
京都弁護士会が開設した「更新料110番」っていうのも面白いですね。
関西は居住用でも敷金が4ヶ月以上なんてことがあるようですし、
関東とは多少感覚の違いもあるのでしょうね。

>契約時に顧客に対して正確な情報提供をしなければならないと言う事なのでしょう。
そうですねぇ。
となると、今後「消費者契約法に基づく説明です。契約時に一般的な条件は××、
本契約は更新料は一般よりも高いんですが、・・・」こんな解説も必要になるかもしれません。
法律の解釈って難しいですね。
Commented by AnneMarie at 2007-05-07 13:53 x
はじめまして、アンマリーといいます。
私がはじめて1人暮らしをしたのは大阪市内だったんですが、家賃6万4000円の物件で、入居時に支払った金額は68万円ほどでした。
東京に来て随分違うなーってビックリしました。

毎年更新料を請求されるような物件には、最初から入居しないかな。
訴えた人、入居時はその条件を受け入れたんだから自分にも責任があるんじゃないの。。。って思っちゃいました。
将来は、貸主の方になりたいので、気になる話題でした。
Commented by 金沢 貴恵 at 2007-05-08 14:51 x
AnneMarieさま、はじめまして。
といっても、社長のブログへのコメント拝見してましたので、
初めてのような気がしないのですが^^。コメントありがとうございます♪

>訴えた人、入居時はその条件を受け入れたんだから自分にも責任があるんじゃないの。。。って思っちゃいました。
まったく同感です。
消費者保護と自己責任の矛盾を感じますね。
将来貸主側ですか?
おぉ~!ではでは、そのときは是非つかさでも仲介させてください。笑
それにしても・・・68万円はずいぶん高いですね。
大阪はそれが普通なんでしょうか。
Commented by annemarie32 at 2007-05-12 16:27
あ、すみませんッ!
貸主側といっても、一室・・・。しょぼくてすみません。

68万円支払って出るときに30万円戻ってきました。
はじめに用意する金額でデカいので、気軽に引越しできないなーって思いました。
by tukasa-rea | 2007-04-13 19:22 | 金沢 貴恵(宅建主任者) | Comments(7)

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