つかさ不動産鑑定事務所「社員の言いたい放題！」ブログ

マンション賃料インデックス（2025年第4四半期）

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3月23日、2025年第4四半期（10月～12月）のマンション賃料インデックスの調査結果が発表されました。

アットホーム株式会社と株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した賃料インデックスです。

アットホームが蓄積している全国12エリアの賃貸マンション成約賃料を、2009年第1四半期を基点として指数化したもので、指数値の差によって「－5.00以下（大幅に低下）」、「－4.99～－0.51（低下）」、「－0.50～＋0.50（横ばい）」、「＋0.51～＋4.99（上昇）」、「＋5.00以上（大幅に上昇）」と区分しています。

住戸の専有面積別に、
「ファミリー（60㎡以上100㎡未満）」、「コンパクト（30㎡以上60㎡未満）」、「シングル（18㎡以上30㎡未満）」のタイプに分けて集計されています。

首都圏における2025年4Qの指数は以下の通りです。

（2009年1Q＝100）

◆東京23区
【シングル　】128.80（前期比＋1.29、前年同期比＋6.74）
【コンパクト】133.31（前期比＋1.15、前年同期比＋5.18）
【ファミリー】146.39（前期比＋6.76、前年同期比＋16.18）
【総　　合　】131.34（前期比＋1.40、前年同期比＋6.63）

◆東京都下
【シングル　】113.63（前期比＋1.76、前年同期比＋6.29）
【コンパクト】119.20（前期比＋3.13、前年同期比＋6.93）
【ファミリー】115.65（前期比＋3.85、前年同期比＋2.49）
【総　　合　】118.52（前期比＋3.04、前年同期比＋6.28）
　
◆横浜・川崎市
【シングル　】116.43（前期比＋0.47、前年同期比＋4.74）
【コンパクト】128.61（前期比＋2.59、前年同期比＋6.91）
【ファミリー】142.32（前期比＋0.27、前年同期比＋11.17）
【総　　合　】124.01（前期比＋1.19、前年同期比＋6.13）

◆千葉西部

（柏市、松戸市、流山市、我孫子市、市川市、浦安市、習志野市、船橋市を対象）
【シングル　】119.00（前期比＋0.21、前年同期比＋4.99）
【コンパクト】124.84（前期比＋3.15、前年同期比＋5.10）
【ファミリー】132.63（前期比＋3.70、前年同期比＋3.51）
【総　　合　】124.82（前期比＋2.84、前年同期比＋5.21）

◆埼玉東南部

（浦和区、大宮区、中央区、南区、戸田市、川口市、蕨市、草加市、越谷市、和光市、朝霞市を対象）
【シングル　】111.65（前期比－0.56、前年同期比＋3.54）
【コンパクト】131.38（前期比＋2.14、前年同期比＋11.85）
【ファミリー】121.10（前期比－3.82、前年同期比＋4.08）
【総　　合　】121.92（前期比－0.80、前年同期比＋6.46）

東京23区では、定期借家契約物件の割合が他の主要都市と比べて高く、賃料の上昇ペースが早まっていると分析されています。
とくに、ファミリータイプでは、分譲マンション価格の高騰によって賃貸に滞留する世帯が増加している影響で需給がひっ迫しているため、賃料は大きく上昇しています。
東京23区以外では、以前より上昇の勢いが落ち着いてきていますが、東京23区における賃料上昇の影響を受け、今後も上昇が継続するものと思われます。

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令和8年地価公示

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先日、国土交通省から2026年1月1日時点での公示地価が公表されました。

・詳細はこちら
→https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00324.html

＜全国＞
全国の全用途平均変動率は＋2.8％で、前年（＋2.7％）に対し、5年連続で上昇しました。バブル崩壊後の1992年以降、最大の上げ幅となります。
全国の地価は、景気が緩やかに回復している中、地域や用途により差があるものの、三大都市圏では上昇幅が拡大し、地方圏でも上昇が継続するなど、全体として上昇基調が続いています。

用途別に見てみると、
・住宅地は＋2.1％（前年変動率＋2.1％）で、住宅需要は引き続き堅調であり、地価上昇が継続しています。東京圏・大阪圏等の中心部のマンション需要が旺盛な地域では、高い地価上昇が継続しています。その中でも子育てしやすい環境が整備され、転入者が多い地域では、堅調な住宅需要に支えられ、地価上昇が継続しています。また、リゾート地域等では、別荘・コンドミニアムや移住者、従業員向け住宅の旺盛な需要を背景に、高い地価上昇が継続しています。
・商業地は＋4.3％（同＋3.9％）で、主要都市では、店舗・ホテル等の需要が堅調であり、オフィスについても空室率の低下傾向や賃料の上昇傾向によって収益性が向上していることから、地価上昇が継続しています。特に再開発事業等が進展している地域では、利便性や賑わいの向上への期待感から、高い地価上昇が継続しているほか、マンション需要との競合が見られる地域では、高い地価上昇が継続しています。また、インバウンドが増加した観光地等では、旺盛な店舗・ホテル需要を背景に、高い地価上昇が継続しています。
・工業地は＋4.9％（同＋4.8％）で、大手半導体メーカーの工場が進出した地域では、関連企業の工場用地も引き続き堅調であり、高い地価上昇が継続しいます。また、好調なｅコマース市場による大型物流施設用地等に対する需要を背景として、高速道路等へのアクセスが良好で労働力も確保しやすい工業地では、高い地価上昇が継続しています。

各圏域別の変動率は以下の通りです。

三大都市圏平均では、全用途平均・用途別ともに5年連続で上昇し、上昇幅が拡大しました。景気が緩やかに回復する中、上昇傾向が続いているものの、名古屋圏では上昇幅がやや縮小傾向にあります。

地方圏平均では、全用途平均・用途別ともに5年連続で上昇しました。
地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)では上昇幅がやや縮小しましたが、その他の地域では住宅地は横ばい、商業地は緩やかな拡大傾向が継続しています。

地方四市の平均変動率は住宅地＋3.5％、商業地＋6.4％、工業地＋8.0％となっており、上昇幅は縮小しているものの、他の地域に比べ高い水準を維持しています。

全国で最も価格が高い地点は、今年も「中央5-22（銀座4丁目：山野楽器銀座本店）」で、1㎡当たり67,100,000円でした。変動率は＋10.9％で前年（8.6％）より上昇しました。

全国で最も上昇率が高い地点は住宅地が「白馬-1」で＋33.0％（前年＋29.6％）、商業地が「千歳5-3」で＋44.1％（前年＋42.9％）の上昇を示しました。
住宅地の地価の上昇率の上位5地点のうち4地点は長野県と北海道の地点であり、多くの外国人観光客が訪れるスノーリゾート地への引き合いが強く、海外の投資家からの需要が高い状態が続いています。
商業地の上昇率上位を占める、北海道千歳市は先端半導体の国産化を目指す「ラピダス」の工場が立地し、2027年の量産開始も控えていることから、上昇基調は続く見込みです。

次に、下図は、東京２３区の住宅地と商業地について、地価公示地点ごとの変動率の平均を高い方から並べたものです。

東京２３区の住宅地を見ると、
平均変動率は＋9.0％となり、区ごとの変動率も前年に続き全ての区で上昇し、上昇率も拡大しています。
都心部を中心としたマンション需要は高いままで、港区、台東区、品川区といった地域で地価の上昇が顕著となりました。タワーマンションの建設が進む地域や、都心部へのアクセスが地点を中心に幅広く地価が上昇しています。

東京２３区の商業地を見ると、
平均変動率は＋13.8％で、台東区がトップで、続いて文京区、中野区となりました。富裕層の消費が好調であることに加え、円安を背景に訪日外国人による消費等インバウンドの増加で商業地での上昇傾向は今後も続くものとみられます。

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令和7年第4四半期地価LOOKレポート

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先日、国土交通省から令和7年第4四半期（令和7年10月1日～令和8年1月1日）の地価LOOKレポートが公表されました。

調査対象は、全国主要都市の高度利用地等で、東京圏35地区、大阪圏19地区、名古屋圏8地区、地方圏18地区の計80地区（住宅系地区22地区、商業系地区58地区）。

当期の地価動向は、全ての地区において上昇となり、8期連続で住宅地及び商業地の全地区において上昇となりました。

主に利便性や住環境の優れた地区におけるマンション需要に引き続き堅調さが認められたこと、再開発事業の進展や国内外からの観光客の増加もあり、店舗・ホテル需要が堅調であったこと、オフィス需要が底堅く推移したこと等の要因により上昇傾向が継続したとされています。

前期（令和7年第3四半期）からの変動率区分ごとの地区数の推移は以下の通りです。

上昇（0％～3％）：75地区→74地区

上昇（3％～6％）：5地区→6地区

住宅地では、15期連続で全ての地区（22地区）で上昇しました。

福岡市の大濠地区で「上昇（3～6%）」から「上昇（0～3%）」に移行しましたが、それ以外で変動率区分に変わりはなく、住宅地の全地区で変動率区分が「上昇（0～3%）」となっています。

商業地でも、8期連続で全ての地区（58地区）で上昇となりました。

変動率区分が「上昇（0％～3％）」から「上昇（3％～6％）」に移行した、池袋駅東口周辺及び品川駅港南口周辺の商業地を除いて、前期の変動率区分から変更はなく、緩やかな上昇傾向となっています。

↓詳細はこちら↓

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001982448.pdf

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首都圏中古マンション成約動向（2025年）

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）より発表された、2025年1月～12月の首都圏不動産流通市場の動向によると、

首都圏における2025年1年間の中古マンション成約件数は49,114件で、前年比+31.9％の大幅増となり、3年連続で上昇しています。

地域別では、

東京区部：　21,912件 （前年比＋32.2％）

東京多摩：　4,527件　（同＋28.5％）

神奈川県：　11,670件 （同＋37.1％）

埼玉県　：　5,628件　（同＋36.1％）

千葉県　：　5,377件　（同＋19.9％）

となり、全地域で前年から大幅に増加しました。

首都圏の成約平均価格は、5,200万円で、前年比で+6.3%となり、13年連続で上昇しています。

平均専有面積は62.66㎡と前年比で1.5%縮小したものの、

1㎡当たりの成約平均単価は82.98万円で、前年同月比+7.9%、13年連続での上昇となりました。

地域別では、

東京区部：　130.75万円/㎡（前年比＋13.2％）

東京多摩：　55.51万円/㎡ （同＋0.3％）

神奈川県：　58.06万円/㎡ （同△0.4％）

埼玉県　：　43.19万円/㎡ （同△1.3％）

千葉県　：　39.84万円/㎡ （同△1.3％）

となり、東京都区部では二ケタ上昇である一方、多摩地域では微増、神奈川県、埼玉県、千葉県では下落に転じています

2025年の首都圏中古マンションの新規登録件数は185,762件（前年比△2.7％）となり、2年連続で減少しました。

また、新規登録物件の1㎡当たりの単価は95.98万円で、前年比＋24.7％の大幅増加になっています。

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2025年の首都圏新築分譲マンション市場動向

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㈱不動産経済研究所より発表された、2025年の首都圏新築分譲マンション市場動向によると、

首都圏における2025年の新築マンション発売戸数は、21,962戸。前年比△4.5％で4年連続の減少となりました（過去最多は2000年の95,635 戸）。

地域別では、
東京23区：8,064戸（前年比△2.5％）
東京都下：2,749戸（同＋34.7％）
神奈川県：4,918戸（同＋0.02％）
埼玉県　：3,153戸（同△4.8％）
千葉県　：3,078戸（同△30.9％）

と東京都下で大幅に増えた一方、千葉県では大幅に減少しています。

戸当たりの平均価格は9,182万円。1㎡当たりの平均単価は139.2万円で、最高値となりました。
前年比では平均価格は1,362万円（17.4%）アップ、平均㎡単価は21.5万円（18.3%）アップとなっています。
平均価格、単価ともに2年ぶりの上昇で、2023年の最高値（8,101万円、122.6万円）を更新しました。

地域別では、
東京23区：13,613万円（＋21.8％）、210.9万円/㎡（＋23.3％）
東京都下：6,699万円（＋13.7％）、105.8万円/㎡（＋18.9％）
神奈川県：7,165万円（＋11.4％）、108.2万円/㎡（＋10.3％）
埼玉県　：6,420万円（＋15.8％）、96.2万円/㎡（＋13.3％）
千葉県　：5,842万円（＋2.7％）、82.5万円/㎡（＋2.0％）

全てのエリアで前年から上昇しており、東京23区の平均価格は1億3,000万円台になりました。
都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）については、平均19,503万円、㎡単価は287.9万円でした。

そのほか、定期借地権付き物件が1,502戸で、過去最高だった2008年（1,281戸）を上回りました。

2026年の供給見込は2万3,000戸、2025年に比べ4.7%増が見込まれています。

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