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資産の組み換えについて

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こんばんは。
今日は冬至ですね。
明日から日が長くなっていくと思うと嬉しくなる日です。
今年も残りわずが、悔いを残さないよう頑張ります!

さて、本日の記事は「資産の組み換え」についてです。

ご自宅も含め、所有している不動産や金融資産を見直し、築年数が経過し空室が多い収益物件や地形の悪い土地など、問題のある不動産を売却や買い換えをすることにより、
不動産の有効活用による収益改善、相続対策の効果が考えられます。

資産の組み換え例

ご自宅を売却し、区分所有マンションを購入した場合。
特に大規模マンションは相続税評価と換金価格の差が大きく、相続税評価の圧縮効果が高いとされています。
また、住み替えの場合、生活利便性を向上させることも可能です。

ご自宅の土地面積が130㎡、8,000万円で売却。
路線価は50万円/㎡
区分所有マンション土地面積4,000㎡、戸数が100戸、住戸面積80㎡を6,500万円で購入。
路線価は100万円/㎡

ご自宅の相続税評価額
130㎡×50万円/㎡=6,500万円

区分所有マンションの相続税評価額(土地面積4,000㎡÷100戸=40㎡)
40㎡×100万円/㎡=4,000万円

相続税評価額に2,500万円の差が出ます。
高層階と低層階でも床面積が同じなら持ち分も同じなので、相続税評価額は変わりません。
しかし、タワーマンションなどは階層によって時価に差が出ることが多いので、圧縮効果は物件によって変わります。

※平成28年12月8日公表の平成29年度税制改正大綱によると、タワーマンションに対する固定資産税の見直しが検討されているようです。
階層が高くなるごとに課税率が上がることになりそうです。

その他、地方に複数所有している不動産で遊休地や空室の多い収益物件を売却し、資産価値の高い不動産を新たに購入することにより、収益の改善効果が考えられます。

しかし、いざ資産の組み換えを検討しても、所有している不動産の適正な価格はいくらなのか?不動産の有効使用はどう判断したらいいのか?といった疑問が出てくると思います。
その際、事前に不動産鑑定士に相談することにより、疑問やお悩みを解決できる可能性がございます。
不動産鑑定士は、不動産の個別性や地域環境、その不動産に係る行政的な諸規制を考慮して「不動産の有効使用」を判定し、不動産の「適正な価格」を判断することが出来ます。

不動産業者が媒介する不動産に対して行う「不動産査定」とは異なり、「不動産鑑定評価」とは、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額で表示することを言います。
国家資格者である不動産鑑定士以外は行うことができません。
「不動産鑑定評価」は法律により売主・買主の双方にとって公正中立であることが義務付けられており、公的機関や第三者も納得することのできる客観性があります。
したがって後々のトラブルも回避することができるので、円滑な不動産取引を行うことができます。



オマケ
弊社のヒドジョウは相変わらず仲良しです。
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長嶺 亜佑美

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# by tukasa-rea | 2016-12-21 21:54 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

頂き物続々

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こんばんは。
昨夜から今日の朝にかけて生憎のお天気でした。
天気が悪くなると寒さが一層身に染みるように感じます。
どうせ寒いなら雪が降ってくれると嬉しいのですが…。

弊社代表の佐藤麗司朗先生は、昨日開催された「平成28年度第3回関東弁護士会連合会災害対策協議会」に特別講演の講師として参加なされました。
講演は大成功だったそうです。さすがですね。

さて、本日は頂き物の紹介です。
当ブログは忘備録としても機能しているので、「またか!」というツッコミはやめてください。(笑)

「日本酒とおつまみセット」
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島根県に赴任なされた弁護士の先生から頂きました。
のどくろは魚しか思いつきませんが、お酒の名前にもなっているとは!
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このチョイスは飲兵衛の気持ちをわかっていらっしゃる!


「雑炊とポタージュのセット」
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多忙な佐藤先生の胃に優しそうな贈り物です。

「柿山KAKIYAMA」
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おかきが好きなので嬉しいです。

「お餅と和菓子のセット」
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お米の名産地、新潟県魚沼市から頂きました。
お餅は煮て良し焼いて良し!笹団子の連なりが魅力的です。

「箱根温泉まんじゅう」
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お饅頭の表面に箱根の焼印が付いています。
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ザ・温泉まんじゅう!開封したら一気に食べます。

皆様、ありがとうございます。
まずはこの場にて御礼申し上げます。


全国各地から届いていますが、これも佐藤先生のお人柄あってのことです。
佐藤先生ありがとうございます。
分刻みのスケジュールの中、お忙しいとは存じますが、くれぐれもご自愛なさってください。


長嶺






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# by tukasa-rea | 2016-12-14 21:18 | 複数スタッフによるブログ | Comments(2)

佐藤先生登壇のお知らせ(関東弁護士会連合会災害対策協議会)

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こんばんは。
今日は少し汗ばむほどの暖かい陽気でした。
しかし日が落ちると冷え込みますので、油断なさらず温かくしてお過ごしください。

さて、本日は弊社代表の佐藤麗司朗先生が特別講演の講師として登壇なされる「平成28年度第3回関東弁護士会連合会※災害対策協議会」のお知らせです。

※関東弁護士会連合会(通称関弁連)とは
関東弁護士「会」連合会のことで、東京高等裁判所管内の13の弁護士会によって構成されています。
東京の三弁護士会(東京・第一東京・第二東京)と関東地方の弁護士会(神奈川県・埼玉・千葉県・茨城県・栃木県・群馬)のほか、甲信越の弁護士会(山梨県・長野県・新潟県)及び静岡県の弁護士会が連合した組織です。
関弁連に所属する弁護士の数は約2万人で、日本の弁護士の約60%が関弁連に属しています。
(http://www.kanto-ba.org/)


本年のテーマは「災害対策における他士業連携」とのこと。
南阿蘇村における支援活動の中で、佐藤先生の提言によって罹災証明書発行会場に併設する形で、地元熊本、東京、関西の士業による合同相談会が実現されたということもあり、被災者・自治体支援の取り組みについて特別講演のお話を頂きました。

日時:平成28年12月13日(火)午後3時から午後5時30分まで
場所:法曹会館3階 富士の間
テーマ:「災害対策における他士業連携」

アクセス
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開会の挨拶(5分)
関弁連理事長 江藤 洋一 氏(第一東京弁護士会)

第1部 特別講演(40分) 
「熊本地震における弁護士との連携について」
不動産鑑定士 佐藤 麗司朗 氏

第2部 基調報告(30分)
①「東京三会のまちづくり支援機構活動告」
災害復興まちづくり支援機構事務局長 安藤 建治 氏(東京弁護士会)
災害対策協議会PT座長 中野 明安 氏(第二東京弁護士会)

②「長野県弁護士会の活動」
災害対策運営委員会委員長 中嶌 知文 氏(長野県弁護士会)

第3部 ワークショップ(50分)
災害対策協議会PT委員副座長 舘山 史明 氏(群馬弁護士会)
災害対策協議会PT委員 二宮 淳悟 氏(新潟県弁護士会)

第4部 総括講評(10分)
災害対策協議会PT座長 中野 明安 氏(第二東京弁護士会)

閉会の挨拶(5分)
関弁連副理事長 中城 重光 氏(東京弁護士会)

司会 災害対策協議会PT副座長 葦名 ゆき 氏(静岡県弁護士会)


参加者は関東弁護士会連合会に所属する弁護士の先生方で、一般公開ではないようです。
12月初旬に行われた熊本県南阿蘇村の支援活動から帰還なされた後、分科会幹事・国税主幹としての公務や、相談事業委員会の会務、弊社の業務に追われ、まさに師走を体現なされているかの如く分刻みで多忙を極めておられます。
体調にはくれぐれもお気を付け下さい。


長嶺 亜佑美


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# by tukasa-rea | 2016-12-09 19:56 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

小ネタ特集「マグカップとお菓子ほか」

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こんばんは。
1886年の12月7日に日本で初めてクリスマスツリーが飾られたので、今日はクリスマスツリーの日らしいです。
独り身だとクリスマスツリーの飾りつけなんてしませんが、町中のイルミネーションを見て季節を感じています。

さて、本日は小ネタ特集です。

東京都不動産鑑定士協会の公式マスコットキャラクター「アプレイざるちゃん」と「コンさるくん」のグッズが届きました。
マグカップ(表)と封筒
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マグカップ(裏)と封筒
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マグカップの底にも!
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じわじわとグッズ化しつつあるアプレイざるちゃんとコンさるくん。
ゆるキャラグランプリに向けて準備中です。

続きまして、頂き物の紹介です。
この時期はお歳暮という魅力的な行事の為、事務所内に食べ物があふれる季節です。
その他、お客様から頂いたお菓子もあるので、嬉しいことにしばらくおやつには困りません。
改めて御礼申し上げます。

「東京チョコレートワッフル」
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バターの効いた程よいしょっぱさとサクサクの歯ごたえが美味しいです。

「アンリ・シャルパンティエの焼き菓子」
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コーヒーにぴったりな焼き菓子です。
フィナンシェ好きなので嬉しいです。

「とらやの羊羹」
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チェック柄の箱がおしゃれ!
珈琲羊羹もチェック柄のミニ箱に入っています。
羊羹はいいですよね!一つで高カロリーなので、糖分が欲しい時に食べると元気になります。

「おかきの柿山」
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満腹感を味わえる安定のKAKIYAMA!
箱と包装がいつも渋カッコイイです。

「カゴメの100%フルーツジュース」
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健康に良さそうです。
カフェインばかり取らずにジュースを飲みます!

おかしにジュースと頂き物だけでおやつタイムが充実しますね。
皆様、ありがとうございます。
美味しく頂きます!

オマケ
佐藤先生は12月1日から3泊4日で熊本県南阿蘇村に支援活動の為、派遣されておりました。
今回で10度目の派遣となり、5月の派遣から現地での滞在日数は40日を超えました。
過密スケジュールの中、毎回スタッフにお土産を買ってきてくださいます。

「太平燕(タイピーエン)」
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皇帝?!今までの太平燕と何が違うのか…食べるのが楽しみです。

「芦北のデコポンゼリー」
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デコポンをイメージした包装が可愛いデコポンゼリー。
中にはゴロッとデコポンの果肉とナタデココが入っています。
さっそく頂きました。
さっぱりした甘みとビタミンを摂取した感が堪りません!
風邪気味なので、これを食べて復活します!

ご馳走様でした。
佐藤先生いつもありがとうございます。


長嶺





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# by tukasa-rea | 2016-12-07 20:04 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

10度目の熊本派遣のお知らせ

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こんばんは。
今日から12月が始まりましたね。
比較的暖かな一日でしたが、今日はホッカイロの日でもあるそうで、これからが冬本番です。
皆様、風邪をひかないようお気を付け下さい。

さて、弊社代表の佐藤麗司朗先生は、本日12月1日から4日まで熊本県南阿蘇村へ派遣されています。
今回で10度目の派遣となり、5月の派遣から現地での滞在日数は40日を超えました。
夏、秋、冬とほぼ一年を通して熊本地震の支援活動をなされています。

今回の派遣では、非住家の「公費解体」、「グループ補助金」に関する調査と住家の被害認定調査(二次調査以降)を行う予定です。

佐藤先生から現地の写真が送られてきました。
各地で災害の爪跡が残っています。
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東京都不動産鑑定士協会より佐藤先生のほか4名、九州・沖縄不動産鑑定士協会連合会より15名の計19名を現場で指揮なされるそうです。

調査先に向かう先生方
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朝夕は厳しい冷え込みとの事なので、先生方くれぐれもお体にお気を付け下さい。


長嶺 亜佑美

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# by tukasa-rea | 2016-12-01 19:56 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

TOKYOガルリ「居場所を失った子どもたちのために」

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こんばんは。
先週の雪には驚きましたが、その後は風が冷たいわりに暖かい陽気が続いて過ごしやすいです。
土日はちょっとした苦行がありましたが、その話はまた後日…。

さて昨日、弁護士の吉川先生からご紹介頂きましたお客様に物件案内した後、打ち合わせ兼懇親会という形でジンギスカンを食べに行きました。
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肉肉してます。
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ひつじはヘルシーで胃もたれしないそうです。
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吉川先生は、以前の記事「子どもたちと弁護士がつくるお芝居・もがれた翼「学びの切符」 」で女優顔負けの熱演をなさっており、もがれた翼がきっかけで設立された「カリヨン子どもセンター」の活動もなさっているとのことです。
昨日は、テレビ東京11月28日(月)21時54分放送の「TOKYOガルリ」にゲスト出演なされました。
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「居場所を失った子どもたちのために」というテーマで約5分という短い放送時間ですが、吉川先生が「カリヨン子どもセンター」で活動を行うきっかけや、虐待や非行により家に帰れない子どもの問題、子どもたちが直面する様々な問題に対して「知る」という事の大切さなど密度の濃い内容です。

「TOKYOガルリHP」
http://www.tv-tokyo.co.jp/galerie/guest/111/index.html


東京弁護士会HP
http://www.toben.or.jp/know/iinkai/children/tsubasa/


カリヨン子どもセンターHP
http://www.h7.dion.ne.jp/~carillon/


吉川先生とは今まで仕事関係以外のお話をする機会がありませんでしたが、昨日はたくさんお話できて嬉しかったです。
綺麗でパワフルな先生なので最初は緊張しましたが、素敵な笑顔とお人柄に惹かれ、すっかり吉川先生のファンになりました!
微力ながら、弊社も子どもたちへの支援活動に協力できたらと思います。


長嶺

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# by tukasa-rea | 2016-11-29 20:27 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

小ネタまとめ「キャラクターと宴会電車ほか」

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こんばんは。
今朝、地震の揺れで目が覚め、ニュースで福島県沖を震源とする地震が起こり、津波も発生したと知りました。
気象庁の発表では暫く余震が続くようです。
不安に感じる方もいらっしゃると思いますが、皆様くれぐれもお気を付け下さい。

さて、最近お知らせ記事と真面目な記事が続いているので、久しぶりに小ネタをまとめたいと思います。

①公益社団法人東京都不動産鑑定士協会の公式マスコットキャラクター
「アプレイざるちゃん」と「コンさるくん」のグッズ
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無料相談会などで配布されたそうです。
アプレイざるちゃんとコンさる君のデザインは、グッズ化も視野に入れて検討されてました。

②当ブログ恒例のキャラクター中華まんネタ
10月に発売され、いそいそと購入したのですが、ブログ化していませんでした。
妖怪ウォッチの「トムニャンまん」と「ジバニャンまん」
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黄色いジバニャンと思いきや…トムニャン?!
何者かわかりませんが、ジバニャンまんはチョコレート味、トムニャンまんは塩味の肉まんでした。




グロ注意






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虐待じゃないです。
味比べする為に割りました。





半分こするためですよ!
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合体
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甘さとしょっぱさの絶妙なハーモニーが楽しめると思いまして…。
キャラクター中華まんネタは、真っ二つに割るまでが当ブログの恒例記事です。

③千葉駅にて
宴会電車「宴(うたげ)」を目撃しました。
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外房線直通電車に乗っていた時、千葉駅で停車中に同じホームに停まっているのを見て慌てて写真を撮りました。

私が見た車両は真ん中にテーブルが設置されてました。
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調べてみると「宴」の車両内では座敷や掘りごたつがあるそうです。
写真を撮って元の電車に戻ると、「宴」が動き出し、別の車両ではカラオケで盛り上がる様子などが見えて楽しそうでした。
「宴」の顔(先頭部分)が撮れなかった事にちょっとだけ後悔しています…。


④お客様からお菓子を頂きました。
「スペツィエルショコバウム」
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チョコレートでコーティングされたバウムクーヘンです。
舌を噛みそうな名前ですが、やわらかな生地とチョコレートの組合せがとても美味しいです。

ご馳走様です。
いつもありがとうございます!


以上、10月から最近までの小ネタ特集でした。
他にも色々あったのですが、ちょっとネタとして賞味期限が切れました。

今後も、真面目な記事と小ネタ記事をバランス良く紹介出来るよう頑張ります。
ではまた。


長嶺



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# by tukasa-rea | 2016-11-22 20:48 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

相続税と不動産評価

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こんばんは。
寒暖差により体調を崩しやすい季節ですね。
寒いなら寒いなりの対策ができるのに、ちょっと暖かい日になるのが困りものです。
皆様、油断なさらずお気を付け下さい。

以前の記事でお知らせしました「第24回北区の事業とくらしの無料相談会」は今週の土曜日に開催されます。
本日までの予約状況は50枠中35件、残り15件の予約枠があります。

予約受付期間
11月18日(金)まで
午後10時から午後4時(土日祝は除く)
TEL:03-5979-2920(東京パブリック法律事務所内)

※予約優先となりますが、ご予約を頂いていない場合でも空き状況に応じてご相談頂けます。


さて、本日は「相続税と不動産評価」について、以前から相続税対策に関する記事を書いていましたが、改めて相続税の評価方法についてまとめてみました。(今更感がありますが…)

相続が発生する前に行う対策も重要ですが、いざ相続となった際、想像以上に税金が高くなる場合があります。
相続税の7割が不動産に関するものだと聞きますが、そもそも相続税はどうやって計算しているのでしょうか?

土地についての評価方法は路線価方式と倍率方式の2つがあります。

①路線価方式
主に市街地で使用されます。
毎年国税庁が公表している財産評価基準書路線価図に記載されている道路ごとに付された路線価(実は不動産鑑定士が標準価格を判定しています)に基づき評価額を求める方式です。
各路線ごとに1平方メートルあたりの単価が付けられており、土地が面している道路の単価に対して、形状等による補正率を加味した上で土地の面積を掛け算することで、評価額を算出することになります。

②倍率方式
主に郊外や宅地以外での田畑、山林等で使用されます。
上記の路線価が設定されていない地域において、地域と地目ごとに定められた倍率を、各土地の固定資産税評価額と掛け算して、その評価額を算出するものです。
固定資産税評価額は、各市区町村が算定しており、土地については公示価格の約7割とされています。

建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。


相続税額を算出する評価額が公示価格より低く抑えられているのは、相続税を支払う為に土地を売却する際、実勢価格より低い価格で手放すケースがあるので、最低いくらでなら売れるのかという評価をするからです。

そのため、通常は相続税評価額は時価よりも低い場合が多いです。

しかし、土地の形状や付着する権利関係、敷地上の建物の状態等によっては、上記の方式による相続税評価額よりも不動産鑑定評価による時価が下回る場合もあったりします。

そのような場合には、不動産鑑定評価を行う事によって相続税を抑えられる場合があります。


オマケ
公益社団法人東京都不動産鑑定士協会の封筒が新しくなりました。
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アプレイざるちゃんとコンさるくんが可愛いです。

長嶺 亜佑美

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# by tukasa-rea | 2016-11-17 21:20 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

第24回北区の事業とくらしの無料相談会お知らせ

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こんばんは。
鬼のように冷たい木枯らしが吹きすさぶ中、皆様如何お過ごしでしょうか?
いよいよ最低気温が10度を下回るようになり、ぬくもりが欲しくなります。
空気も乾燥しているので、皆様お身体にお気を付け下さい。

さて、本日は弊社代表の佐藤麗司朗先生が不動産鑑定士として、また相談事業実行委員会副委員長として参加なされる北区の無料相談会のお知らせです。

「第24回北区の共催と10の士業の合同による 事業とくらしの無料相談会」
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相 談 日:平成28月11月19日(土)午後1時~午後4時
会  場:
北とぴあ・地下展示ホール
北区王子1-11-1

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対  象  
北区内在住・在勤あるいは北区内の事業者の皆様
※相談に関連すると思われる資料をお持ち頂くと相談がスムーズです。

予約受付期間
11月7「日(月)から11月18日(金)
午後10時から午後4時(土日祝は除く)
TEL:03-5979-2920(東京パブリック法律事務所内)

予約受付開始から3日目の本日における予約状況は、相談予約枠50枠中20件のご予約があり、残り30枠のご予約が可能です。
※予約優先となりますが、ご予約を頂いていない場合でも空き状況に応じてご相談頂けます。
※定員を上回るご応募があった場合には、お断りする場合もございますのでご了承下さい。

【相談会に参加される専門家】
不動産鑑定士,弁護士,司法書士,税理士,社会保険労務士,中小企業診断士,行政書士,
土地家屋調査士,弁理士,公認会計士

【共 催】
(公社)東京都不動産鑑定士協会,弁護士法人東京パブリック法律事務所,
東京土地家屋調査士会北支部,日本弁理士会関東支部,日本公認会計士協会東京会北会,
北区法曹会,東京司法書士会北・荒川支部,東京税理士会王子支部,
東京都社会保険労務士会北支部,特定非営利活動法人東京都北区中小企業診断士協会,
東京都行政書士会北支部

【共 催】
北区

【後 援】
東京商工会議所北支部,(一社)北産業連合会,東京都北区商店街連合会,
(公社)王子法人会,(一社)王子青色申告会

冷え込んでくるこの季節、相談会会場が室内だと安心しますね。


長嶺亜佑美


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# by tukasa-rea | 2016-11-09 19:26 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

先生の出撃をお土産で振り返る

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こんばんは。
11月も2週目に入り、朝夕の寒さが厳しくなり始めています。
今年も残り2ヶ月切っていますが、気合入れて頑張ります!


さて、佐藤先生は先月も各地へ出撃なされ、超過密スケジュールをこなされていました。
静岡県出張では、不動産を2件調査し、静岡県不動産鑑定士協会役員の方々と南海トラフ地震に備える活動についてミーティングを行ったそうです。
そんなご多忙な中、留守番中の私に嬉しいお土産を買ってきて下さいました。

まずは静岡県のお土産
「撃GEKIカレー昭和レトロ味」
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…味の予想が付きません!!
まだ食べていませんが、カレーに外れは無いと信じています。

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気になるのれん
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佐藤先生が立ち寄られた駒門パーキングでは、自衛隊のイベントでしか入手できない商品が購入できるそうです。
気合入っていますね!

「夜のお菓子うなぎパイ」
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浜名湖には立ち寄られなかったそうですが、静岡といえばうなぎ、うなぎといえばうなぎパイ。
そして夜のお菓子という直球ネーミング!素敵だと思います。


仙台で開催された「自然災害に向けて不動産鑑定士の役割を考えるシンポジウム」にパネリストとして参加なされた際のお土産。

「萩の月」
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宮城県といえば銘菓「萩の月」

「伊達の牛タンと仙台カレー」
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箱の牛タンはまだ食べていませんが、缶の仙台カレーは美味しく頂きました!
ゴロッとした牛タンとサラッとした濃厚ルーでごはんが進みます。

長野県にも足を運ばれたようです。
「月の静」
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真田丸効果か六文銭が至る所に見られたそうです。

さらに第三東京市(箱根)のお土産を頂きました。
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業務上、クリアファイルの使用頻度は高いのですが…このクリアファイルは所内専用になると思います。

アスカの苺ミルクケーキはこだわりの2号機カラーでした。
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ちなみに、第三東京市では箱根補完計画なる謎の計画が進行中らしいです。
ちょっと気になります…。

長野県と第三東京市はプライベートで行かれたそうです。
熊本地震の支援活動から怒涛の10月までの疲れは癒されましたでしょうか?

佐藤先生、お忙しい中いつもお土産ありがとうございます。
美味しく頂きます!

長嶺



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# by tukasa-rea | 2016-11-07 19:31 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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