しかし蒸し暑いですね。

日々の忙しさにかまけて、すっかりブログから遠のいておりました。
ついに弊社も宅地建物取引業の東京都知事免許が下り、八月下旬から営業開始の運びとなります。登録申請にあたりご指導頂いた豊島支部の皆様に感謝ですm(_ _)m
今後は、社員一同それぞれの専門性を活かしながら、鑑定と仲介をバランス良く手掛けて行きたいと思っております。

さて、先日評価した不動産に関連して書きたいと思います。
ちょっと小難しい言葉になりますが、「借地権者が底地の併合を目的」とする売買に関連するもので、「限定価格」を求めるという、言葉通りに小難しいケースの評価でした(^^;
わかりやすくいうと、土地を借りている人(借地権者)が、借りているその土地を買う場合の評価です。それぞれ土地を「借りている」「貸している」訳ですから互いに互いを制約しあう関係にあります。制約を受けているので、借地権価格と底地価格を合計したとしても更地価格にはなりません。(更地価格 > 借地権価格 + 底地価格)
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また、借地権者が底地を併合する場合には、借地権の存在する土地が完全所有権へと復帰することとなり、従来の借地契約上の制限が無くなるので、「増分価値」が生ずることとなります。
土地を借りていた人がその土地を買うので、購入後は賃料はもちろん更新料・譲渡承諾料・条件変更承諾料・増改築承諾料を払わずに済みます。借地権では建物と一体利用権としての担保価値しかありませんが、完全所有権になれば土地を担保に融資も受けやすくなります。これらのメリットを総称して「増分価値」といいます。

したがって、買い手である借地権者にとっては、当該底地について第三者が購入する場合の価格よりも高い価格を提示できるのです。この「増分価値」を含んだ価格を「限定価格」といいます。
読んでいて気持ち悪くなってきたらごめんなさい。。。

えっ?同じ不動産なのに、価格の種類があるの??っと驚いてしまうかもしれませんね。
鑑定評価上、不動産の価格には「正常価格」、「限定価格」、「特定価格」、「特殊価格」と4種類もあるんです。。。。

鑑定評価を行う上で、圧倒的に多いのは時価である「正常価格」です。
本件のケースであればまったく利害関係のない第三者が底地を買うケースは「正常価格」を求めることになります。
土地を借りているわけでもないのに、その土地を買う場合は、その土地の持つ収益性に着目して取引が行われることが多いです。もっとも、将来は借地権と底地を併合することを目的にする人もいるので、必ずしも正常価格で取引されるとは限りません。併合後の価値を見極めて、高額で買う人もいます。「底地・借地権の専門業者」さんもいらっしゃいます。
まったく赤の他人が、貸している土地や借りている土地の権利を買う場合、制約があるので当然安く買い叩きます。借地権者や底地権者へ併合を持ちかけるときは限定価格で持ちかけるのです。その差益が専門業者さんの利益となります。

ちなみに、「特定価格」は法令等による社会的要請の下で求める価格です。
不動産の証券化や民事再生、会社更生に関連している場合に求められます。
「特殊価格」は文化財や公共施設など、一般に取引されない不動産の価格です。

ちょっと熱く語りましたが、スタッフは読んでいる途中で眠くなるといっています。。。
では本日の講義はこれまで。。。

佐藤 麗司朗
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# by tukasa-rea | 2005-08-11 21:07 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士)

ヒナたち


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 先日のことですが、ファミレスの1階にある駐車場でツバメの巣を見つけました。
親が運んでくる餌を待ちわびて、頭ほど大きな口を開けているヒナたち。
とてもほのぼのとした気持ちになり、携帯片手に背伸びしてとってしまいました(少しブレたので分かりづらいでしょうか)。
 車に気をつけて早く巣立って欲しいものです。

 ところで、当社のこと。
現在、宅建業をはじめる準備をしています。
許可が下りるまでは業務を開始することはできませんので、手続きの時期によって変わってきますが、8月下旬には営業の予定です。
事務所のレイアウトを変えてみたり、看板を作ったり、宅建業のホームページの構成を考えたり、書類を作ってみたり、などなど少しずつ作業をしていて、日々、来たるべき時に向けてみんなの士気が高まりつつあるのを感じます。

 あの駐車場にいたツバメのヒナと同じようにまだ飛ぶことはできませんが、羽を手に入れたら私たちも始動です。業務を通じて色々なことを学び、吸収していきたいと思います。もちろん、鑑定評価業務とバランスよく、が理想ですが。

 とりあえずは、許可が下りるのを楽しみに、準備に励む毎日です。

金沢 貴恵
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# by tukasa-rea | 2005-07-21 21:11 | 金沢 貴恵(宅建主任者)
 梅雨もあけ、いよいよ夏本番となりました。クーラーに慣れた身にとっては、外に出て不動産を見て回るのは大変しんどい季節です。(前回もしんどいとか言っていた気がしますが、忘れてください)。

 さてさて、ハナシはかわりますが、我が家では犬を一匹飼っています。
 北海道犬で、名はシロです(毛が白いから・・・見たまんま)。体重は20kgもあるので、さすがに可愛いとは言い難いのですが、北海道犬にとって、この暑さはキツイようで、日陰を探してはゴロゴロと寝っころがっています。

 本来なら写真をアップするところですが、落ち着きのない犬で良い写真が撮れませんでした。
 生後一週間ほどで我が家にきたのですが、その時に「日本犬は言うこときかないから芸を教えようとしても無理だよ」と言われました。言われたことが本当なのか、こちらの教えようという熱意が足りないのかは不明ですが、いまだにお座りもできません。

 以前TVでやっていたのですが、北海道犬と琉球犬はDNAが近いそうですね。ということは、琉球犬も覚えが悪いのかなぁと思いませんか?
 また沖縄に行く機会があったら、ちょっと確かめてみたいと思っています。  (千葉康広)
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# by tukasa-rea | 2005-07-20 16:11 | 千葉 康広(税理士)
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佐藤 麗司朗(不動産鑑定士 登録第7582号)

•国土交通省地価公示制度検討ワーキンググループ(総括担当チーム)
•現・豊島区役所庁舎跡地周辺まちづくりを考える会・不動産鑑定士代表
•社団法人日本不動産鑑定協会地価調査委員会・専門部会
•社団法人東京都不動産鑑定士協会 相談事業副委員長(豊島区、板橋区、北区、渋谷区、足立区における地元7~9士業との合同相談会責任者)
•災害復興まちづくり支援機構 運営委員
•東京の10士業合同よろず相談会実行委員
•国土交通省地価公示評価員
•東京都地価調査鑑定評価員
•社団法人東京都宅地建物取引業協会豊島支部理事
•社団法人東京都宅地建物取引業協会豊島支部教育研修委員

2011年4月宮城県被災地にて
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仕事も遊びも一生懸命。
池袋で今日も頑張る不動産鑑定士( ^ー゚)
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# by tukasa-rea | 2005-07-14 18:51 | 主要スタッフ

あれから10年…

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先日、部屋の掃除をしていたとき1枚の写真を見つけました。
上の写真は学生時代、気の合う仲間達と八丈島に行った時の写真です。
(右が社長で左が自分です)
あの頃から「いつかは…」という気持ちが、社長にも自分にもありました。
卒業し別々の道を進み、いろいろな事を経験してきました。
あれから10年…
取締役、金沢さんと素晴らしいスタッフと出会うこともでき、(有)つかさ不動産鑑定事務所が立ち上がりました。
ようやくスタート台に立つことができた感じです。
後は前に進むだけです。
10年後、会社が立ち上がったばかりの今を笑い合えるように、力を合わせて頑張っていきたいと思います。
そして20年後、30年後も…

肥田 匡志
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# by tukasa-rea | 2005-07-08 15:15 | 肥田 匡志(宅建主任者)

お気に入りの写真です

金沢です。
今回は携帯で撮った写真の中で、最近お気に入りの2枚をご紹介します。

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箱根ターンパイクから撮った富士山です。ちょうど日の入り近くに通りがかったのですが、夕陽と山のコントラストが印象的でした。カメラを持っていたのですが、フィルムを使い果たして撮れなかったのが悔やまれます・・。

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旧古河庭園のバラです。残念ながら、今年は満開に間に合わなかったため全体的には散りかけていました。港の見える丘公園のバラを見たのがきっかけで、最近は5,6月にバラを見に出かけるのを楽しみにしています。


 

 と、紹介する写真を探して携帯の写真を見ていたら、私の写真は風景や植物、物ばかりで人があまり写ってないなーと感じました。まぁ、携帯で撮れる範囲って限られてるし、広く写そうとするとぼやけてしまうので、あまり友達と撮ったりなんてことはしないものかもしれませんね。
 鑑定評価の仕事においては、写真を撮るのも大事な作業の1つです。評価の対象となっている不動産を撮って最終的には資料として添付するんですが、遠景や近景、全体を撮ったり隣との境界や内部の特徴も分かるよう撮ったり・・等々お客様が現地に行かなくてもイメージできるような写真を撮らなければなりません。たくさん撮ってきて良い写真を選定したりもします。私は担当ではないんですが、見ていると結構難しいなぁと思います。

 自分の話に戻りますが、元来、写真は撮られるよりも撮るほうが好きです。あまり写真うつりがよくないようで(もとの問題?)、証明写真を撮る時でもあごを引くと笑顔を忘れ、笑顔にしようとすると引きつったり・・。写真を撮られるのが好きな人というのはたいてい写真にうまく写るコツを心得てますよね。表情とか向きとかホームポジションみたいなものがあるんでしょうか。うまく写るコツがあったら教えて欲しいものです。
 このホームページでも、職員の写真を載せるって話が浮上しています。あぁー、どんな顔で載ってしまうのか。今からでも顔の表情筋を鍛えねば・・。
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# by tukasa-rea | 2005-07-06 12:40 | 金沢 貴恵(宅建主任者)
どぉも千葉です。
降ったり晴れたり、梅雨時の天気は困りものですね。
職業柄、外出することが前提にあるだけにツライ季節です。

ところで、皆さんご存知のことと思いますが、天気予報の降水確率は、
過去の似た天気図をベースに雨が降った割合で表しているそうですね。

それにしても、最近の天気予報のはずれかたはヒドイのでは・・・。
エルニーニョとか地球温暖化が進んだりしたことで、今までの条件設定では
無理が出てきているせいなのかな、と思ったりします。
地球規模のマクロ的な変化を読み取り、判断に織り込んでいくことは大変ですが、
頑張って信頼される天気予報であってもらいたいものです。

さてさて、うちらの商売も天気予報と同様でして、不動産そのものを見てくればいい
というわけではなく、底流にある経済の流れに敏感であることが必要だと
つくづく感じる今日この頃です。

なんかハナシがかたくなってしまったのでこの辺りにして、次回はうちのペットや
趣味のCM鑑賞について書きたいと思います。
以上、つかさ不動産鑑定事務所の楽太郎こと千葉でした。  (千葉康広)
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# by tukasa-rea | 2005-07-05 18:57 | 千葉 康広(税理士)

はじめまして!

こんにちは!営業部長の肥田です。
いろいろとブログに書きたいことがあったのですが、今回がお初となります。
事務所のみんなからは、霊感がある・辛いもの好きと言われていますが、
辛いものは好きですが、霊感はないはずです。
話は変わり先日、社長と取締役と3人で沖縄に行ってきました。(仕事)
みんなでいつか沖縄に行って、泡盛を飲むぞ~と言っていたのですが
早くも実現してしまいました。(金沢さんはお留守番でしたが‥)
ちょうど梅雨の季節でしたが、やはり沖縄でした。
時折見せる日差しはかなり強烈なものでした。
食べ物もおいしくて、ゴーヤチャンプル・沖縄そばと本場の味は格別でした。
自分と社長はかなりの大食いなのですが、とあるホテルの夕食がバイキングだったのですが社長は椀子そばのように、おかずを食べて皿を空けていました。やはり大物です。
まだ、つかさ不動産鑑定事務所はスタートしたばかりです。
これからもいろんな事があると思いますが、ブログにてご紹介していきますので
今後とも宜しくお願いします。
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# by tukasa-rea | 2005-06-30 18:24 | 肥田 匡志(宅建主任者)

ポポロン星になる

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 先週の土曜日に愛兎ポポロンが逝きました。普通のサラリーマンだった僕が、不動産鑑定士の二次試験、三次試験、独立と階段を昇っていくのをずっと見守ってくれました。
 勉強中に軽く休むつもりで目を閉じたのに、眠ってしまったときは足を鳴らして(スタンピング)起こしてくれました。夜食を食べると、隣りで一緒に食べてくれました。
 いつも居るはずの場所に居ないのです。会社から帰ってきてガランとしたゲージを見つめると、なんとも言えません。小さな小さな骨壷に入ってしまいました。
 いつも元気をくれる太陽みたいにイイ奴でした。もう走り回ってくれません。膝にアゴを乗せてオヤツをねだってもくれません。
 約八年間ありがとう。そっと見守っていてくれるよね。頑張るからね。

 佐藤麗司朗
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# by tukasa-rea | 2005-06-28 11:20 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士)

沖縄に行ってきました。

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仕事で沖縄に5日間ほど行ってきました。
今回のスケジュールはかなりハードなもので、三人掛かりでも手一杯の内容でした。

沖縄は梅雨入りしたばかりだったし、台風の影響もあったので、天気はより不安定でした。
我々の仕事(不動産の鑑定評価等)では、対象不動産について写真を撮る必要があるので、いつも天気と睨めっこです。

5日間滞在したうち、2日間(しかも一瞬?)しか晴れていませんでしたが、さすがに晴れたときの日差しは凄まじくて、ハンドルを握る窓際の右腕が赤くなるほどでした。
(色白なので、日焼けすると赤くなるだけで、黒くなりません)

写真は沖縄県某役場前のさとうきび畑です。
「ざわわ~♪ざわわ~♪」なんて歌が聞こえてきそうでしょ?(^^)
帰りにはお留守番の金沢さんにしっかりお土産を購入したので、機嫌を損ねることなく?
社員一同、無事仕事に取り掛かっております(^^;

佐藤麗司朗
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# by tukasa-rea | 2005-06-14 18:28 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士)

業務関係だけでなく気になる事、思った事なども社員皆で書いていきます。


by tukasa-rea