こんなところに行ってきました!

 社員一同、待ちに待っていた宅建業の免許がおりました。これで不動産鑑定業、税理士業、宅建業の3本柱となり会社の士気も高まってきました。まだ免許がおりて2週間ほどですが早速、お客様もご来店していただいてます。
 さて話は変わり、地方の鑑定依頼がまとめて入り自分は広島、社長は沖縄、取締役は新潟にそれぞれ飛びました。広島といえば、お好み焼き、もみじ饅頭が頭に浮かびますが、自分が行ったのは広島でも東広島で、車で走っていてもお好み焼き屋は全く目に付きませんでした。
今回は1泊2日でスケジュール的にも余裕があると思っていましたが、なかなか予定通りとはいかず、初日は全てのスケジュールをこなすことはできませんでした。1日中走り回り疲れてホテルに向かうと?!ビジネスホテルだと思っていましたが、俗に言う○○ホテルでした。そこでまた疲れがどっとでました。初日は資料をまとめてすぐに寝てしまいました。
 2日目、気を取り直して朝早くに○○ホテルをあとにし、車を飛ばしました。昨日はスケジュールが遅れ気味で、景色を見る余裕はありませんでしたが、ふと周りを見渡すとなかなかの眺めであるのに気づきました。社長の沖縄の景色には敵わないかもしれませんが、広島もかなりマイナスイオンがでていました。それが写真の景色です。平凡な景色ですが少し心が安らぎました。その後は順調に進み無事、予定の飛行機で帰ることができました。
                                               
                                               肥田より
 
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# by tukasa-rea | 2005-09-04 19:45 | 肥田 匡志(宅建主任者)

沖縄上陸その2

2泊3日で沖縄へ行ってきました!
台風と台風を縫うようなスケジュールでしたが、今回は時間的にかなり余裕があったので、行きたかった所を制覇してみました。

「ひめゆりの塔」では戦争を体験された方に直接お話を聞くことができました。
「空爆のない空をもう一度見たかった」という言葉を最後に、亡くなられた方のエピソードには涙を流してしまいました(;▼;)
平和な現在ならば、空を眺めることは容易すぎて最後の最後に望む人などいるでしょうか。
私の年齢の半ばも生きていない女学生がどんな想いで、暗雲立ち込める時代を走り抜けたのか。それを思うと目頭が熱くなりました。当時は安心して空を眺めることなどできなかったのだと改めて感じさせられました。
感想文を書いてそっと投函してきましたが、僕の汚い字では掲示して頂けないでしょう。。


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↑「残波」岬の灯台です。
高さ30mの断崖が2kmにわたって続いているそうです。
のんべぇな僕は泡盛を思い浮かべてしまいます。


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↑名もなきビーチです。
海岸に囲まれている小さな島なので、至る所でこうした名所に遭遇します。
一歩踏み出せばどこでもプライベートビーチのようなものです。


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↑座喜味城(ざきみぐすく)跡での1枚です。
国指定史跡であり世界遺産です。尚巴志(しょうはし)が琉球を統一する際に大活躍した武将「護佐丸」が築城したと言われています。
北は本部町~今帰仁城(なきじんぐすく)のある今帰仁村西端が、南は首里城(しゅりじょう)のある那覇が一望できます。
城郭跡から想像を膨らませることができます。まさに「兵どもの夢のあと」です。
戦後、米軍の通信基地として利用されていたそうです。


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↑「万座毛」での1枚です。
琉球王朝時代に、尚敬王が「万人を座するに足る」と言ったのが名前の由来と伝えられて
います。
夕方に訪れることができたのですが、360度パノラマの中で沈み行く夕日を満喫できました。
日焼けしてややワイルドになっておりますが、酔っ払いではないし、実写版シーサーでもありません(^^;)


◆車を停めさせてくれて、浮き輪まで貸してくれた海洋博公園近くの
 お婆ちゃんとワンちゃん。
◆1回目は半額で、2回目はデザートとビールをサービスしてくれた国際通りの
 ステーキハウス「琉(Ryu)」のオーナー。
◆ロイヤルガーデンリゾートホテルで、ラフティの作り方を熱心に教えてくれた叔母さん。
◆美味しいグァバとパインを食べさせてくれた農産物直売「みなみ農園」のお姉さんと
 猫たち。

皆様ありがとうございました!!おかげさまでいい想い出ができました。
今度は社員旅行で行きますから!(予定)

佐藤麗司朗
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# by tukasa-rea | 2005-09-04 15:02 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士)

夏休み

早いもので、もう9月になりましたね。
昼間の日差しは相変わらず暑いですが、朝晩は涼しくなってきたと感じる今日この頃です。

ところで、皆さんは今年の夏いかがお過ごしでしたか?
私は、プールや海にも入らず、花火も見に行かず、暑中お見舞いも書かずじまいでした。
暑さばかり感じつつ夏を満喫できずに9月に入ってしまったという感じです。
とは言いましたが、昨日までは3日ほど夏休みでした。
旅行など大きな予定を立てていなかったので、考えたあげく、
「ぶらり散歩~癒し(古いですか?)の旅~」と題して、3日間を過ごしました。
横浜に出かけたり、ごく近所のですが温泉に行ったり、映画を見たり・・・等々。

d0061857_16312261.jpg横浜は大学時代に通ったので愛着があり、とても好きな街です。
横浜好きでない人からは、なぜ東京じゃなくて横浜なんだ?東京にも面白い街はたくさんあるのに??とよく言われるんですが、
海がそばにあっていろんな建物や敷地が広々としているところが、のんびりした感じでいいのだと思います。内陸部は坂が多いので散歩するのは大変ですけど。
サザンや小田和正、B’zも、横浜の歌を歌っていますよね。
この写真は、港の見える丘公園から見たベイブリッジです。
写真はないですが、大さん橋からの眺めもグッドです。

いつも行くたびに新しいものができているのも新鮮で良いです。
今回は、みなとみらいに温泉ができていたのが驚きでした。
海を見ながらお風呂に入れるのでしょうか。
次に行くときには入ってきて、ご報告しますね。

と、横浜ネタを話すときりがないのでこの辺にしておきます。
最近ちょっと仕事の話が続いたので、休暇の話をしてみましたが、
なんだかどうでもいい日記のようですね。シツレイシマシタ。

来年は、屋形船に乗って花火を見たいなぁ。
社内でそんな企画はないかなぁ・・・(ぜひぜひよろしくお願いします 笑)。
金沢 貴恵
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# by tukasa-rea | 2005-09-01 17:04 | 金沢 貴恵(宅建主任者)

雨にも負けず、夏の暑さにも負けず

 どぉも、こんにちわ。今夏も猛暑かと思えば急に土砂降りになったり、コロコロと変わる天候が続いていますが、いかがお過ごしでしょうか。それにしても、今年は熱帯夜がないような気もしますが、気のせいかな。

 えぇ~、仕事のハナシになりますが、ここしばらくは週末に新築マンションの竣工3ヶ月検査に立会っています。「マンションは管理を買え」と言いますが、分譲マンションもそうですね。
 竣工3ヶ月検査というのは、新築の分譲マンションの開発業者や工事を請け負ったゼネコンの方が、実際に3ヶ月間暮らしてみて不便に感じたところを聞いて、必要に応じて補修を行うというものです。

 実際に立ち会ってみて指摘が多かったのは「床鳴り」ですね。今までは歩いてて何の音もしなかったのに、気が付いたらギシギシと鳴るようになったものです。実は、これは日本の風土のいたずらとしか言えないものです。
 今やフローリングは当たり前のものとなっていますが、実は夏になるにしたがって湿度が上がってくると、木が水分を吸収して伸びてしまうことで、壁とかとこすれて音が出るのです。反対に冬のように空気が乾燥してくると、フローリングは短くなって、隙間ができてきます。ですから、床鳴りがするからといって、思い余ってフローリングを短く切ってしまうようなことはしないでください。

 あと、風呂場の水の流れが悪いという声もありました。これは、最近の風呂場はなるべく傾きをフラットすることで滑りにくくして安全性を高めようという作り方がされていることもあります。

 まぁこういったことは「重症かな?」と思ったことでも実は大丈夫だったというハナシですが、逆に壁紙にスジが出てきたときは要注意です。これはコンクリートが乾燥してヒビが入ってしまい、その部分がスジになったということが原因である場合もあります。こうなってしまったら1日がかりですが、壁紙を剥がしてヒビの補修をしなければなりません。

 マンションは一生に一度の買い物という方も多いでしょう。竣工3ヶ月検査、1年検査、2年検査とアフターケアの機会が増えています。大したことないだろうなどと思わず、気にかかったことはドンドン相談しましょう。                                   (千葉康広)
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# by tukasa-rea | 2005-08-17 17:35 | 千葉 康広(税理士)

しかし蒸し暑いですね。

日々の忙しさにかまけて、すっかりブログから遠のいておりました。
ついに弊社も宅地建物取引業の東京都知事免許が下り、八月下旬から営業開始の運びとなります。登録申請にあたりご指導頂いた豊島支部の皆様に感謝ですm(_ _)m
今後は、社員一同それぞれの専門性を活かしながら、鑑定と仲介をバランス良く手掛けて行きたいと思っております。

さて、先日評価した不動産に関連して書きたいと思います。
ちょっと小難しい言葉になりますが、「借地権者が底地の併合を目的」とする売買に関連するもので、「限定価格」を求めるという、言葉通りに小難しいケースの評価でした(^^;
わかりやすくいうと、土地を借りている人(借地権者)が、借りているその土地を買う場合の評価です。それぞれ土地を「借りている」「貸している」訳ですから互いに互いを制約しあう関係にあります。制約を受けているので、借地権価格と底地価格を合計したとしても更地価格にはなりません。(更地価格 > 借地権価格 + 底地価格)
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また、借地権者が底地を併合する場合には、借地権の存在する土地が完全所有権へと復帰することとなり、従来の借地契約上の制限が無くなるので、「増分価値」が生ずることとなります。
土地を借りていた人がその土地を買うので、購入後は賃料はもちろん更新料・譲渡承諾料・条件変更承諾料・増改築承諾料を払わずに済みます。借地権では建物と一体利用権としての担保価値しかありませんが、完全所有権になれば土地を担保に融資も受けやすくなります。これらのメリットを総称して「増分価値」といいます。

したがって、買い手である借地権者にとっては、当該底地について第三者が購入する場合の価格よりも高い価格を提示できるのです。この「増分価値」を含んだ価格を「限定価格」といいます。
読んでいて気持ち悪くなってきたらごめんなさい。。。

えっ?同じ不動産なのに、価格の種類があるの??っと驚いてしまうかもしれませんね。
鑑定評価上、不動産の価格には「正常価格」、「限定価格」、「特定価格」、「特殊価格」と4種類もあるんです。。。。

鑑定評価を行う上で、圧倒的に多いのは時価である「正常価格」です。
本件のケースであればまったく利害関係のない第三者が底地を買うケースは「正常価格」を求めることになります。
土地を借りているわけでもないのに、その土地を買う場合は、その土地の持つ収益性に着目して取引が行われることが多いです。もっとも、将来は借地権と底地を併合することを目的にする人もいるので、必ずしも正常価格で取引されるとは限りません。併合後の価値を見極めて、高額で買う人もいます。「底地・借地権の専門業者」さんもいらっしゃいます。
まったく赤の他人が、貸している土地や借りている土地の権利を買う場合、制約があるので当然安く買い叩きます。借地権者や底地権者へ併合を持ちかけるときは限定価格で持ちかけるのです。その差益が専門業者さんの利益となります。

ちなみに、「特定価格」は法令等による社会的要請の下で求める価格です。
不動産の証券化や民事再生、会社更生に関連している場合に求められます。
「特殊価格」は文化財や公共施設など、一般に取引されない不動産の価格です。

ちょっと熱く語りましたが、スタッフは読んでいる途中で眠くなるといっています。。。
では本日の講義はこれまで。。。

佐藤 麗司朗
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# by tukasa-rea | 2005-08-11 21:07 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士)

ヒナたち


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 先日のことですが、ファミレスの1階にある駐車場でツバメの巣を見つけました。
親が運んでくる餌を待ちわびて、頭ほど大きな口を開けているヒナたち。
とてもほのぼのとした気持ちになり、携帯片手に背伸びしてとってしまいました(少しブレたので分かりづらいでしょうか)。
 車に気をつけて早く巣立って欲しいものです。

 ところで、当社のこと。
現在、宅建業をはじめる準備をしています。
許可が下りるまでは業務を開始することはできませんので、手続きの時期によって変わってきますが、8月下旬には営業の予定です。
事務所のレイアウトを変えてみたり、看板を作ったり、宅建業のホームページの構成を考えたり、書類を作ってみたり、などなど少しずつ作業をしていて、日々、来たるべき時に向けてみんなの士気が高まりつつあるのを感じます。

 あの駐車場にいたツバメのヒナと同じようにまだ飛ぶことはできませんが、羽を手に入れたら私たちも始動です。業務を通じて色々なことを学び、吸収していきたいと思います。もちろん、鑑定評価業務とバランスよく、が理想ですが。

 とりあえずは、許可が下りるのを楽しみに、準備に励む毎日です。

金沢 貴恵
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# by tukasa-rea | 2005-07-21 21:11 | 金沢 貴恵(宅建主任者)

夏休みが待ち遠しいですね。

 梅雨もあけ、いよいよ夏本番となりました。クーラーに慣れた身にとっては、外に出て不動産を見て回るのは大変しんどい季節です。(前回もしんどいとか言っていた気がしますが、忘れてください)。

 さてさて、ハナシはかわりますが、我が家では犬を一匹飼っています。
 北海道犬で、名はシロです(毛が白いから・・・見たまんま)。体重は20kgもあるので、さすがに可愛いとは言い難いのですが、北海道犬にとって、この暑さはキツイようで、日陰を探してはゴロゴロと寝っころがっています。

 本来なら写真をアップするところですが、落ち着きのない犬で良い写真が撮れませんでした。
 生後一週間ほどで我が家にきたのですが、その時に「日本犬は言うこときかないから芸を教えようとしても無理だよ」と言われました。言われたことが本当なのか、こちらの教えようという熱意が足りないのかは不明ですが、いまだにお座りもできません。

 以前TVでやっていたのですが、北海道犬と琉球犬はDNAが近いそうですね。ということは、琉球犬も覚えが悪いのかなぁと思いませんか?
 また沖縄に行く機会があったら、ちょっと確かめてみたいと思っています。  (千葉康広)
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# by tukasa-rea | 2005-07-20 16:11 | 千葉 康広(税理士)

主要スタッフのプロフィールです!

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佐藤 麗司朗(不動産鑑定士 登録第7582号)

•国土交通省地価公示制度検討ワーキンググループ(総括担当チーム)
•現・豊島区役所庁舎跡地周辺まちづくりを考える会・不動産鑑定士代表
•社団法人日本不動産鑑定協会地価調査委員会・専門部会
•社団法人東京都不動産鑑定士協会 相談事業副委員長(豊島区、板橋区、北区、渋谷区、足立区における地元7~9士業との合同相談会責任者)
•災害復興まちづくり支援機構 運営委員
•東京の10士業合同よろず相談会実行委員
•国土交通省地価公示評価員
•東京都地価調査鑑定評価員
•社団法人東京都宅地建物取引業協会豊島支部理事
•社団法人東京都宅地建物取引業協会豊島支部教育研修委員

2011年4月宮城県被災地にて
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仕事も遊びも一生懸命。
池袋で今日も頑張る不動産鑑定士( ^ー゚)
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# by tukasa-rea | 2005-07-14 18:51 | 主要スタッフ

あれから10年…

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先日、部屋の掃除をしていたとき1枚の写真を見つけました。
上の写真は学生時代、気の合う仲間達と八丈島に行った時の写真です。
(右が社長で左が自分です)
あの頃から「いつかは…」という気持ちが、社長にも自分にもありました。
卒業し別々の道を進み、いろいろな事を経験してきました。
あれから10年…
取締役、金沢さんと素晴らしいスタッフと出会うこともでき、(有)つかさ不動産鑑定事務所が立ち上がりました。
ようやくスタート台に立つことができた感じです。
後は前に進むだけです。
10年後、会社が立ち上がったばかりの今を笑い合えるように、力を合わせて頑張っていきたいと思います。
そして20年後、30年後も…

肥田 匡志
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# by tukasa-rea | 2005-07-08 15:15 | 肥田 匡志(宅建主任者)

お気に入りの写真です

金沢です。
今回は携帯で撮った写真の中で、最近お気に入りの2枚をご紹介します。

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箱根ターンパイクから撮った富士山です。ちょうど日の入り近くに通りがかったのですが、夕陽と山のコントラストが印象的でした。カメラを持っていたのですが、フィルムを使い果たして撮れなかったのが悔やまれます・・。

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旧古河庭園のバラです。残念ながら、今年は満開に間に合わなかったため全体的には散りかけていました。港の見える丘公園のバラを見たのがきっかけで、最近は5,6月にバラを見に出かけるのを楽しみにしています。


 

 と、紹介する写真を探して携帯の写真を見ていたら、私の写真は風景や植物、物ばかりで人があまり写ってないなーと感じました。まぁ、携帯で撮れる範囲って限られてるし、広く写そうとするとぼやけてしまうので、あまり友達と撮ったりなんてことはしないものかもしれませんね。
 鑑定評価の仕事においては、写真を撮るのも大事な作業の1つです。評価の対象となっている不動産を撮って最終的には資料として添付するんですが、遠景や近景、全体を撮ったり隣との境界や内部の特徴も分かるよう撮ったり・・等々お客様が現地に行かなくてもイメージできるような写真を撮らなければなりません。たくさん撮ってきて良い写真を選定したりもします。私は担当ではないんですが、見ていると結構難しいなぁと思います。

 自分の話に戻りますが、元来、写真は撮られるよりも撮るほうが好きです。あまり写真うつりがよくないようで(もとの問題?)、証明写真を撮る時でもあごを引くと笑顔を忘れ、笑顔にしようとすると引きつったり・・。写真を撮られるのが好きな人というのはたいてい写真にうまく写るコツを心得てますよね。表情とか向きとかホームポジションみたいなものがあるんでしょうか。うまく写るコツがあったら教えて欲しいものです。
 このホームページでも、職員の写真を載せるって話が浮上しています。あぁー、どんな顔で載ってしまうのか。今からでも顔の表情筋を鍛えねば・・。
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# by tukasa-rea | 2005-07-06 12:40 | 金沢 貴恵(宅建主任者)

業務関係だけでなく気になる事、思った事なども社員皆で書いていきます。


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