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こんばんは。
7月も残りわずかとなり、今日は久しぶりに晴天となりました。
心なしか蝉の合唱も力が入っているように聞こえます。

さて本日は、不動産に関する相続対策を紹介します。

「相続対策でなぜ収益物件を建てるのか?」

相続税の評価額は、相続税法で「その財産の取得時における時価で評価する」と定めれられています。
例えば、現金1億円は1億円の評価額ですが、土地は路線価方式による評価額、建物は固定資産税評価額で評価されます。
一般的に路線価方式の評価額や固定資産税評価額は実際の相場よりも低くなっています。

例えば、現金で2億円の資産を所有している方が相続税対策の為、現金2億円で土地を購入した場合。
土地は路線価方式で1億5,000万円の評価額になったとします。
さらにこの土地に、2億円の借金をして2億円の賃貸マンションまたは賃貸ビルを建てた場合。
土地は貸家建付地として1億5,000万円の更地価格から80%の評価をすると、1億2,000万円の評価額になります。
建物は固定資産税評価額を基に貸家として70%の評価をすると、1億4,000万円の評価額になります。

土地(1億2,000万円)+建物(1億4,000万円)-借入金(2億円)=6,000万円

このように、現金で2億円の評価額から大幅に評価額を下げることができます。
収益物件を建てることで確かに節税できますね。
ただし、借入れをしているのでリスクが伴います。
災害などで建物が滅失してしまう可能性もありますし、家賃収入が想定よりも低かった場合は返済に困る可能性もありますので、収益性や資産価値については十分に考慮することが重要です。

その他、相続発生後、空き家を相続したけれど住む予定は無いので売却したいという場合は、「空き家の3,000万円特別控除制度」があります。
最大で約600万円の節税ができる制度です。
複雑な手続が必要らしいのでこの制度の利用を検討される場合は、お早めに専門家にご相談下さい。

以前の記事で概要を紹介しているのでご参照下さい。

「空き家対策~相続編~ 」
http://tukasarea.exblog.jp/22940446/



建て替えや耐震補強、空き家を活用したいという場合は「空き家再生等推進事業」の助成制度があります。

こちらも以前の記事以前の記事で紹介しているのでご参照下さい。

「空き家再生等推進事業について 」
http://tukasarea.exblog.jp/22003038/


事前に相続税対策について検討することは重要ですね。
また、相続税の基礎控除が大幅に下がったことにより、相続税の対象となる方が増えています。
土地建物に関しては不動産鑑定評価を行う事によって相続税を抑えられる場合があるので、近い将来、相続が発生する可能性がある方は事前に専門家にご相談されてはいかがでしょうか?


オマケ
つかさのアクアリウム計画でメダカが連続して召されました。
生き残りは緋メダカ1匹、新たに購入した緋メダカ6匹の計7匹をバケツに隔離してソッと見守っています。
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現在、メダカの楽園が形成されつつあります。


長嶺 亜佑美

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by tukasa-rea | 2016-07-29 20:24 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
早いもので7月も残すところ1週間を切りました。
ここ数日ははっきりしない天気が続いており、涼しく感じます。
暑いのも辛いですが、夏らしくない事に若干不安を感じます…。

さて、そんな不安を吹き飛ばす夏の名物が宮古島から届きました。

宮古島産マンゴー
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今年は雨が必要な時に雨が降らず、実が小さく全体的に不作だったそうです。
例年より若干糖度が低い気がしましたが…完熟前だったのか実の限界の甘さだったのかは不明です。
けれど美味しいですよ!

毎年恒例の事務所内南国化計画は今年で8回目の挑戦です。

過去の計画はコチラ↓


第一次南国化計画 ~ 2009.10.15
http://tukasarea.exblog.jp/10343179/


第二次南国化計画 ~ 2010.8.15
http://tukasarea.exblog.jp/11742874/


第三次南国化計画 ~ 2011.8.8
http://tukasarea.exblog.jp/14304962/


第四次南国化計画~ 2012.8.14
http://tukasarea.exblog.jp/16633063/


第五次南国化計画~2013.8.22
http://tukasarea.exblog.jp/19510745/


第六次南国化計画~2014.7.25
http://tukasarea.exblog.jp/20944278/


第七次南国化計画~2015.7.21
http://tukasarea.exblog.jp/21965376/



個人的にはブロック状にカットした方が食べやすいし、見た目のインパクトもあると思っています。
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いざ!「第八次南国化計画」始動!!

今回の種はこんな感じです。
d0061857_2045731.jpg


まずは植物活性剤メネデールを混ぜた水にタネを半分ほど浸します。
タネは腐りやすいので水は頻度良く交換した方が良いようです。
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数日後、元気そうなタネ二つは別の容器に移しました。
小さいタネはまた後日。
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ちなみに先生宅に避難中の第七次マンゴーは1つだけ生き延びて、現在は枯れ葉病と戦っているそうです。
やはり難しいのでしょうか…。
事務所内南国化計画は、挫折を味わいながらも収穫を夢見て、挑戦し続けます!


長嶺

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by tukasa-rea | 2016-07-26 20:14 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
今日から多くの小中学校では夏休みですか…一日中雨が降っていて憂鬱ですが、夏休みが始まるといよいよ夏!という気がしますね。

さて先日、弊社代表の佐藤麗司朗先生が登壇なされた「第10回復興まちづくりシンポジウム」に参加してきました。
記念すべき第10回目となる今回のテーマは「専門家と共に考える災害への備え・復興準備編」です。

都庁の大会議場に初めて入りました。とても立派な会場で、ほぼ満席状態でした。
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東京都総務局総合防災部防災対策担当部長の和田慎一氏、災害復興まちづくり支援機構代表委員の横山聡氏による開会の挨拶から始まり、第一部では東京都総務局総合防災部防災管理課情報統括担当部長の小澤洋之氏が東京都が策定した「東京都震災復興マニュアル」のうち「復興プロセス編」の紹介をなされました。
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詳細はコチラ↓
東京都防災ホームへ―ジ
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/taisaku/1000061/1000404.html


第二部は、佐藤先生による熊本地震の復旧・復興支援報告でした。
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スクリーン上の写真に合わせて、前半は熊本地震の被害状況報告、後半は南阿蘇村への支援活動報告がなされました。
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後で伺った話ですが、佐藤先生の登壇するまでに予定よりも時間が押していて、登壇中には電話の着信があったりと、想定外のことに戸惑ったそうです。
こちらから見ていると、そんな様子はわかりませんでした。

第三部の各専門家によるパネルディスカッション。
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ディスカッションの前に各々の支援・活動の報告がなされました。
・大船渡市における支援活動:支援機構事務局次長 佐藤隆雄氏
・大島町専門家派遣:支援機構事務局長 安藤建治氏
・常総市支援プロジェクト:支援機構事務局員 大﨑慎一氏
・震災復興まちづくり訓練・豊島区:豊島区長崎三丁目町会長 足立憲昭氏

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佐藤先生も支援機構の運営委員や実行委員長として大船渡市と常総市の支援活動に参画なさっていたので、その時々の様子について伺っていました。
また、豊島区長崎の震災復興まちづくり訓練にも関わっておられたので、登壇者の方の報告内容をすんなりと理解できました。
大船渡市碁石地区のお話では、行政の押しつけ型の復興ではなく、地元住民が積極的に参加することが、復興への近道だという好例だというお話で、感銘を受けました。神戸市真野地区のような復興が岩手県でも実現したのですね。
また、豊島区長崎地区の震災復興まちづくり訓練は、今回のテーマである「復興準備」を実践する形で地域住民一丸となって訓練活動をしており、豊島区長崎1,2,3丁目の歴史や現状を交えた興味深いお話だったので特に印象に残っています。

佐藤先生もパネリストとして登壇され、「首都直下型地震を迎え撃つためにはどうしたら良いか?」との中林一樹先生からの問いに「常日頃から顔の見える関係性を構築する事が必要で、自分の地域だけでなくて他の地域間においてもネットワークを構築することも必要である。東京都として支援を行う力は蓄えられてきているが、大規模な災害が発生した場合に、他の地域からの支援を受け入れる力=受援力があるのかどうかが重要」とお話されていました。

このお話で、佐藤先生との何気ない会話を思い出しました。
熊本県派遣の時、罹災証明書発行会場で併設した他士業合同相談会などの試みもあり、準備段階でもかなり苦戦されているご様子でした。
地域間の壁によって支援の受け入れ体制が整わなかったり、専門士業間の温度差が浮き彫りになって協働できなかったり、常日頃から幅広いネットワークを構築する必要性を改めて痛感されたそうです。

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シンポジウムの終了後の一枚です。
向かって右は東京都不動産鑑定士協会の吉村真行会長。
左は東京都不動産鑑定士協会広報委員の鈴木先生。

吉村会長とは初めてお会いしましたが、佐藤先生のお話を通じて存じあげておりましたので初対面の気が致しませんでした。吉村会長からはいつも力強く応援を頂いているとのことです。
私は小心者なのでかなり緊張しました…。

私自身、こういったシンポジウムに参加する機会があまりなかったのですが、平常時のうちに災害に対して備えることの重要性を改めて知る事が出来ました。

長嶺 亜佑美

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by tukasa-rea | 2016-07-21 16:34 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
昨日に引き続き今日も一時的に大雨でしたね。
梅雨時に雨が少ないと思っていたら、鬼のように降るという極端な天気に困惑します。

さて先日、弊社代表の佐藤麗司朗先生が7回目の熊本派遣(5泊6日)から無事にご帰還されました。
今回の調査では、倒壊家屋の床下まで這って行かれる等、困難な状況もあったそうです。

そんな状況でもお土産を買ってきて下さいました!

熊本ぽてと
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今回はおまんじゅうVerです。


九州地区限定プリッツ~マルタイラーメン味~
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福岡県に本社を置く「株式会社マルタイ」の定番商品、発売から50年以上愛され続けているそうです。
あっさりしょうゆ味でサクサク美味しい!


熊本名物辛子蓮根風味チップス
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これはビールと共に味わいます!!


熊本ラーメン黒亭
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こだわりの豚骨スープと焦がしにんにく油、有明海産海苔…この組み合わせは美味しい予感が!


お知らせ
7月19日に開催される「首都直下型地震に備えるシンポジウム」が東京都庁第一本庁舎で行われます。
佐藤先生は第二部で熊本地震被災地への支援活動の報告をすべく登壇された後、第三部のパネリストとしても参加なされます。

東京都のHP詳細はコチラ↓
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2016/05/22q5q300.htm

弊社のお知らせ記事はコチラ↓
「第10回復興まちづくりシンポジウムのお知らせ 」
http://tukasarea.exblog.jp/23264155/


佐藤先生、大変な中いつもありがとうございます。
熊本県のお土産ラインナップを制覇しそうな勢いですね。
まだまだ過密スケジュールが続きそうですが、お身体にお気を付け下さい。

長嶺 亜佑美


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by tukasa-rea | 2016-07-15 19:40 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
今日も暑い一日でしたね。
明日の天気予報では曇りのち雨となっており、涼しくなるようです。
曇りでも紫外線は容赦なく降り注いでいるそうなので、油断しないようお気を付け下さい。

さて本日は、不動産にかかわる豆知識です。

「売買契約締結後に相続が発生した場合、税金はどうなる?」

ポイントは相続人が取得する財産を、どのように認識するかで相続税の計算が異なる点です。

1.売主が亡くなった場合
(1)相続により取得する財産の取扱い
宅地を買主に引き渡す前に相続が発生し、所有権が売主に残っている場合、その所有権の実質は売主が売買請求権を確保するための機能を有すると考えられます。売主の相続人が相続により取得する財産は、宅地としての評価ではなく、相続発生時の宅地の売買契約に基づく残代金請求権として評価されます。

(2)被相続人に係る債務の取扱い
被相続人である売主が負担することになっていた宅地売買の仲介手数料その他の経費で、相続発生時において未払いのものについては、被相続人にかかわる債務として、債務控除の対象とされます。

例)被相続人が8,000万円で宅地を売却する契約を結び、手付金800万円を受け取った後に亡くなったとすると、手付金800万円が手元現金として、7,200万円の未収納金が残代金請求権として相続税の課税対象になります。

2.買主が亡くなった場合
(1)相続により取得する財産の取扱い
相続財産として、売買契約に基づく宅地の売買金額を引渡請求権として評価されます。
※土地として相続税の申告があった場合は、相続税評価額で評価されます。

(2)被相続人に係る債務の取扱い
売買契約により支払うべき宅地の売買金額その他の経費のうち、被相続人から承継した相続発生時における残代金支払債務は、債務控除の対象とされます。

例)被相続人が8,000万円で宅地を購入する契約を結び、手付金800万円を支払った後に亡くなった場合は、
  売買金額8,000円を宅地の引渡請求権として相続税の課税財産に計上し、売主に支払うべき残代金7,200万円は債務として債務控除の対象になります。

3.売主の譲渡税の取扱い
譲渡所得を計算する上での譲渡日は、契約日または引渡日を選択することができます。
課税関係が変わるのでご注意下さい。

(1)原則的な考え方
引渡日を譲渡日とした場合、相続人が確定申告することとなります。
この場合、相続後でも相続人のマイホームであれば、居住用の3,000万円特別控除が適用されます。

申告者:相続人
課税される税目:所得税・住民税
居住用の特例:相続人が要件を満たせば適用
相続税の債務控除:譲渡税部分は非対象
取得費加算:適用可

(2)特例
契約日を譲渡日とした場合、被相続人の準確定申告で譲渡所得を計算する事となります。
※準確定申告の際に、譲渡所得の申告が無かった場合、契約日を譲渡日として申告することができません。

申告者:被相続人
課税される税目:所得税
居住用の特例:被相続人が要件を満たせば適用
相続税の債務控除:譲渡税部分は対象
取得費加算:適用不可


売買契約締結前か後かで相続人が取得する財産を宅地と考えるのか、売買金額に対する権利と考えるのかによって
課税財産の相続税評価額が異なるので、相続人の納める相続税額も異なることになります。

突然の不幸は誰にでも起こり得ることですが、相続税対策はなるべくお元気なうちに行われた方が良いと思います。


オマケ
つかさのアクアリウム計画でメダカが緋メダカ(メス)だけになるという事態が発生したので、
新たに緋メダカ(オス2匹、メス1匹)がやってきました。

ようこそ!
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これで水槽内はヒドジョウ・アカヒレ・緋メダカと赤ばかりになりました。
ヤマトヌマエビは変わらず元気です。


長嶺亜佑美

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by tukasa-rea | 2016-07-12 21:43 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

平成28年相続税路線価

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7月1日、国税庁から平成28年相続税路線価の発表がありました。
全国平均で+0.2%の上昇となり、地価公示と同様に8年ぶりの上昇に転じています。

東京都内の平均変動率は+2.9%で3年連続の上昇となりました。

最高価格地点は例年と変わらず、中央区銀座5丁目の銀座中央通りで1㎡当たり3,200万円となっています。
上昇率のトップも同地点で+18.7%(前年+14.2%)と高い上昇率を示しています。

都内税務署別の最高価格地点の変動率を見てみると全48地点中47地点が上昇、1地点のみ横ばいとなりました。

上昇地点の内、40地点で前年よりも上昇率の拡大が見られ、さらに7地点で10%を超える値を示しました。

高い上昇率を示した地点には都心・副都心の商業性の高い地点が並びますが、その中、都心部からやや離れた世田谷区玉川2丁目の玉川通りの地点でも+10.4%という高い上昇が見られました。
これは昨年、全面オープンした複合商業施設「二子玉川ライズ」の影響があるものと思われます。ここはネットショッピング大手の楽天が移転してきたところですね。

都内各税務署管内の最高価格地点は以下の通りです。
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なお、当事務所が所在する豊島税務署管内の最高価格地点は、池袋駅東口のグリーン大通り北側、公示価格の豊島区最高価格地点でもあるビックカメラ池袋東口カメラ館前となっています。

ちなみに、今年の発表に合わせて、国税庁の路線価検索のページも若干リニューアルされてますね。
使い勝手はどうでしょうか、あまり変わらない気がします。


辻 樹


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by tukasa-rea | 2016-07-09 19:29 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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こんばんは。
今日は七夕ですね。
度重なる災害に被災者の方々、支援活動を行っている方々も気が休まらない状況かと思いますが、
一刻も早い復興をお祈り申し上げます。

弊社代表の佐藤麗司朗先生は、昨日から5泊6日で熊本に派遣されています。
今回で7回目の派遣となり、5月から数えて29日間と約1ヶ月に渡る滞在日数です。
その間に地価調査の分科会幹事としての職務も果たされ、東京にいる間も分刻みのタイトなスケジュールに奮闘なされていました。

阿蘇大橋崩落現場の絶壁
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白水中学校付近のがれき集積場(平成28年7月7日時点)
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先生のお話では、がれきが以前より小さくなり復興が進んでいる証拠だと安堵なされたそうです。

6月は悪天候が続いて土砂災害・水害が拡大し、調査が思うように進んでいないとの事です。
今回の派遣では危険な状況も発生する可能性があるそうなので、佐藤先生ほか専門家の先生方、くれぐれもご無理をなさらず、お気を付けて無事に帰って来て下さい。


長嶺亜佑美


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by tukasa-rea | 2016-07-07 19:27 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
突然の激しい雷雨に驚きましたが、雨が夏らしい匂いになりました。
ここ数日の猛暑が和らぐといいのですが…皆さま熱中症等にお気を付け下さい。

さて本日は、インタビュー記事掲載のお知らせです。
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株式会社インターリスク総研から3ヶ月ごとに発行されるリスクマネジメント季刊誌
「RMFOCUS」Vol.58に、東京都不動産鑑定士協会吉村真行会長と同協会相談事業委員会副委員長として弊社代表佐藤麗司朗先生のお二人のインタビューが掲載されました。

今回は大規模災害における取り組みを特集しており、吉村会長と佐藤先生のインタビューでは、東京都不動産鑑定士協会の災害時における支援体制構築の経緯とそのための取り組み及び今回の熊本地震での支援活動の状況が紹介されております。

株式会社インターリスク総研HP
http://www.irric.co.jp/index.html



ご多忙の中、お二人のインタビューが行われていたことを知りませんでした。
しかし、それだけ東京都不動産鑑定士協会の支援体制構築への気概が伝わってきます。

佐藤先生は明後日から7度目の熊本派遣が決定しております。
佐藤先生、派遣される専門家の先生方、お気を付けていってらっしゃいませ。


長嶺亜佑美



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by tukasa-rea | 2016-07-04 19:21 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)

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こんばんは。
今日から7月が始まりましたね。
久しぶりにいいお天気になり、夏らしくなりつつあります。
空調の効いた室内と室外の差で体調を崩されないよう、皆様お気を付け下さい。

さて本日は、平成28年7月19日に催される第10回復興まちづくりシンポジウム
「専門家と共に考える災害への備え・復興準備編」のお知らせです。
第二部の「緊急報告:平成28年 熊本地震 復旧・復興支援について」では、弊社代表の佐藤麗司朗先生は熊本地震の被害状況と支援活動の報告の為、登壇なされます。

「専門家と共に考える災害への備え・復興準備編」
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日時 :平成28年7月19日(火)14時~17時(開場13時30分)
場所 :東京都庁 第一本庁舎5階 大会議場 
参加費:無料

詳細はこちら(PDFチラシ)
http://www.j-drso.jp/sympo_2016.pdf

※シンポジウムへの参加申込みは、FAX又はWEBで受け付けております。
※FAXでお申し込みの場合は、チラシ2枚目にFAXでの申込用紙がございます。
※WEBでお申し込みの場合は、http://www.tokyo.jicpa.or.jp/symposium2016 でお申込みいただけます。

第一部
基調報告:東京都震災復興マニュアルについて
基調講演:中林一樹 明治大学大学院特任教授

第二部
緊急報告:平成28年 熊本地震 復旧・復興支援について

第三部
パネルディスカッション
災害復興まちづくり支援機構の専門家による支援・活動事例
コーディネーター:中林一樹 明治大学大学院特任教授
パネリスト:各種士業専門家等
・大島町専門家派遣
・常総市支援プロジェクト
・大船渡市における支援活動
・震災復興まちづくり訓練:豊島区

交流レセプション(参加任意4,000円)

※定員に達し、お申込みの受付ができない場合を除き、事務局からお申込みに対する返信はいたしません。また、受付票の発行は行いませんので、ご了承下さい。
※当日の東京都庁への入場について…来場いただく方におかれましては、東京都庁第一本庁舎の1階又は2階の受付で「来庁者受付票」に氏名・団体名・電話番号・訪問先(復興まちづくりシンポジウム、5階大会議場)を記入の上、係員に渡し、入庁くださいますようお願いいたします。


災害復興まちづくり支援機構HP
http://www.j-drso.jp/



長嶺亜佑美


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by tukasa-rea | 2016-07-01 19:48 | 複数スタッフによるブログ | Comments(0)