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雨にも負けず、夏の暑さにも負けず

 どぉも、こんにちわ。今夏も猛暑かと思えば急に土砂降りになったり、コロコロと変わる天候が続いていますが、いかがお過ごしでしょうか。それにしても、今年は熱帯夜がないような気もしますが、気のせいかな。

 えぇ~、仕事のハナシになりますが、ここしばらくは週末に新築マンションの竣工3ヶ月検査に立会っています。「マンションは管理を買え」と言いますが、分譲マンションもそうですね。
 竣工3ヶ月検査というのは、新築の分譲マンションの開発業者や工事を請け負ったゼネコンの方が、実際に3ヶ月間暮らしてみて不便に感じたところを聞いて、必要に応じて補修を行うというものです。

 実際に立ち会ってみて指摘が多かったのは「床鳴り」ですね。今までは歩いてて何の音もしなかったのに、気が付いたらギシギシと鳴るようになったものです。実は、これは日本の風土のいたずらとしか言えないものです。
 今やフローリングは当たり前のものとなっていますが、実は夏になるにしたがって湿度が上がってくると、木が水分を吸収して伸びてしまうことで、壁とかとこすれて音が出るのです。反対に冬のように空気が乾燥してくると、フローリングは短くなって、隙間ができてきます。ですから、床鳴りがするからといって、思い余ってフローリングを短く切ってしまうようなことはしないでください。

 あと、風呂場の水の流れが悪いという声もありました。これは、最近の風呂場はなるべく傾きをフラットすることで滑りにくくして安全性を高めようという作り方がされていることもあります。

 まぁこういったことは「重症かな?」と思ったことでも実は大丈夫だったというハナシですが、逆に壁紙にスジが出てきたときは要注意です。これはコンクリートが乾燥してヒビが入ってしまい、その部分がスジになったということが原因である場合もあります。こうなってしまったら1日がかりですが、壁紙を剥がしてヒビの補修をしなければなりません。

 マンションは一生に一度の買い物という方も多いでしょう。竣工3ヶ月検査、1年検査、2年検査とアフターケアの機会が増えています。大したことないだろうなどと思わず、気にかかったことはドンドン相談しましょう。                                   (千葉康広)
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by tukasa-rea | 2005-08-17 17:35 | 千葉 康広(税理士)

しかし蒸し暑いですね。

日々の忙しさにかまけて、すっかりブログから遠のいておりました。
ついに弊社も宅地建物取引業の東京都知事免許が下り、八月下旬から営業開始の運びとなります。登録申請にあたりご指導頂いた豊島支部の皆様に感謝ですm(_ _)m
今後は、社員一同それぞれの専門性を活かしながら、鑑定と仲介をバランス良く手掛けて行きたいと思っております。

さて、先日評価した不動産に関連して書きたいと思います。
ちょっと小難しい言葉になりますが、「借地権者が底地の併合を目的」とする売買に関連するもので、「限定価格」を求めるという、言葉通りに小難しいケースの評価でした(^^;
わかりやすくいうと、土地を借りている人(借地権者)が、借りているその土地を買う場合の評価です。それぞれ土地を「借りている」「貸している」訳ですから互いに互いを制約しあう関係にあります。制約を受けているので、借地権価格と底地価格を合計したとしても更地価格にはなりません。(更地価格 > 借地権価格 + 底地価格)
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また、借地権者が底地を併合する場合には、借地権の存在する土地が完全所有権へと復帰することとなり、従来の借地契約上の制限が無くなるので、「増分価値」が生ずることとなります。
土地を借りていた人がその土地を買うので、購入後は賃料はもちろん更新料・譲渡承諾料・条件変更承諾料・増改築承諾料を払わずに済みます。借地権では建物と一体利用権としての担保価値しかありませんが、完全所有権になれば土地を担保に融資も受けやすくなります。これらのメリットを総称して「増分価値」といいます。

したがって、買い手である借地権者にとっては、当該底地について第三者が購入する場合の価格よりも高い価格を提示できるのです。この「増分価値」を含んだ価格を「限定価格」といいます。
読んでいて気持ち悪くなってきたらごめんなさい。。。

えっ?同じ不動産なのに、価格の種類があるの??っと驚いてしまうかもしれませんね。
鑑定評価上、不動産の価格には「正常価格」、「限定価格」、「特定価格」、「特殊価格」と4種類もあるんです。。。。

鑑定評価を行う上で、圧倒的に多いのは時価である「正常価格」です。
本件のケースであればまったく利害関係のない第三者が底地を買うケースは「正常価格」を求めることになります。
土地を借りているわけでもないのに、その土地を買う場合は、その土地の持つ収益性に着目して取引が行われることが多いです。もっとも、将来は借地権と底地を併合することを目的にする人もいるので、必ずしも正常価格で取引されるとは限りません。併合後の価値を見極めて、高額で買う人もいます。「底地・借地権の専門業者」さんもいらっしゃいます。
まったく赤の他人が、貸している土地や借りている土地の権利を買う場合、制約があるので当然安く買い叩きます。借地権者や底地権者へ併合を持ちかけるときは限定価格で持ちかけるのです。その差益が専門業者さんの利益となります。

ちなみに、「特定価格」は法令等による社会的要請の下で求める価格です。
不動産の証券化や民事再生、会社更生に関連している場合に求められます。
「特殊価格」は文化財や公共施設など、一般に取引されない不動産の価格です。

ちょっと熱く語りましたが、スタッフは読んでいる途中で眠くなるといっています。。。
では本日の講義はこれまで。。。

佐藤 麗司朗
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by tukasa-rea | 2005-08-11 21:07 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士)


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