カテゴリ:辻 樹(鑑定士勉強中)( 105 )

銀座とネコ

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今日は幾分か涼しかったですが、

これから夏本番ですね。

そして、昨日はピーク時の使用電力が供給量の90%を超えてきたみたいで、

それも心配です。


さて、近頃、銀座に行く機会が多いのですが、

地震間もないころに比べ、賑わいが戻ってますね。


先週の日曜日の様子
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中央通りの歩行者天国をプラプラ歩いていると、


人ごみが出来ていて、、


近寄ってみたら、、、


d0061857_2132268.jpg

そこには何故かネコ。


つい撮ってしまいました。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-06-26 02:16 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

安心・安全の住まい選び

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久々の更新になってしまいました。

さて、最近、多摩地域の物件が売れているとのニュースを良く目にするようになりました。

東日本地震による湾岸部の液状化の影響で、

地盤のしっかりした武蔵野台地の物件を選ぶ人が増えているようです。

利便性や住環境以上に、地盤や耐震性といった面が重視されるようになっている模様。


とはいえ、地震大国日本。


多摩地域は地盤は固いとはいえ、立川断層が横たわってたりするわけで。

最近のニュースでは、

東日本大地震の影響で立川断層帯の地震発生確率が高まった可能性がある。

というのも聞きました。


もちろん、物件を選ぶ際は地盤や耐震性能を調べることは大事ですが、

日頃からいざというときに備えることが大切だと思います。



ところで、

6月も半ばで、暑くなってきましたが、

この時期になるとよく見かけるのが


d0061857_20344147.jpg

テントウムシ。

今年はアブラムシが多いのか、よく見かけます。




日中、外に出しているノボリには、

d0061857_2035677.jpg

テントウムシの卵らしきものから


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サナギまで


ここなら安心・安全だと思っていただけたのでしょうか。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-06-15 20:37 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

ひとまず終了

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日曜は鑑定士の短答式試験でした。

なかなかハードな問題が多くて苦労しました。

専門学校の解答速報をチェックして見ましたが、

微妙なラインです。。。

そもそもTACとLECで予想解答がいくつか違ってるとこあったりで、

講師でも解答の判断割れる問題って、、やめて欲しいです。。

とりあえず、切り替えて次の勉強。


ところで、試験地が御茶ノ水だったので、

秋葉原にちらっと寄って帰ったわけですが、

d0061857_315445.jpg

やっぱり外国人が少ない気がしました。

こうゆうところでも、原発の一刻も早い安定が重要だなと感じます。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-05-18 03:24 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

サイトリニューアル!

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鑑定業のホームページを大幅リニューアル致しました。


d0061857_19411722.jpg

URL http://www.tukasa-rea.co.jp/

ずいぶん前から作成は始まっていたのですが、

他の業務が忙しかったりでなかなか進まず、

やっと公開に至りました。

綺麗で見やすく、ボリュームアップしたサイトに仕上がっています。

さらなるコンテンツの充実に励んでいきます。

つじ


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by tukasa-rea | 2011-05-11 19:49 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

Golden Weeeeeeeeeeeek

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弊社では、

社長の災害復興まちづくり支援機構の活動での東日本大震災の被災地視察、
及び、沖縄へのリフレッシュ旅行に伴い、

明日4月27日から5月8日までお休みとさせて頂きます。

12連休になります。。

セコムに休み中のセキュリティについて電話したら
さすがに驚かれました。

しかし、私はどこにも行かずに試験勉強に励むことになりそうです。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-04-26 19:02 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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敷引き特約とは、
賃貸住宅等の契約で賃貸人が入居時に支払われた敷金の中から、
契約終了時に一定額を差し引くという特約をいいます。

東京の賃貸住宅ではあまり馴染みがないですが、
関西ではある程度慣行となっているようです。

その敷引き特約の有効性をめぐる訴訟で、先日、最高裁の判決が下されました。
平成23年03月24日 最高裁判所第一小法廷 判決

訴訟の内容は、
京都市で住宅を借りた賃借人が、退去時に保証金から敷引金が差し引かれて返還されたことに対して、通常損耗の補修費用は賃料に含まれるものであり、この費用を賃借人に負担させる敷引き特約は賃料に加えて二重の負担となり、消費者利益を一方的に害するものであるから、消費者契約法10条に照らして無効であるとして、返還されていない保証金の支払を訴えていたものです。

その契約内容は、
月額賃料9万6000円、保証金40万円、共益費1万円。
契約期間は2年で、更新時に更新料として家賃の1ヶ月分。
賃借人は1年8ヶ月入居し、
賃貸人は退去後に保証金から敷引き金21万円を控除した19万円を返還。
契約書には入居期間の長さに応じて、18万円から34万円までの敷引き額が明示されていました。


下級審では、1審、2審とも原告側が敗訴、敷引き特約の有効性を認めていました。

そして迎えた、最高裁の判決は、

上告を棄却、

敷引き特約の有効性を認め、

賃借人の敗訴が確定しました。


ここで改めまして、

消費者契約法10条とは、

「民法等の法律の公の秩序に関しない規定(任意規定)の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則(信義則)に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」

というものです。


判決文では、

通常損耗の費用負担について、

賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであるから、賃借人は、特約のない限り、通常損耗等についての原状回復義務を負わず、その補修費用を負担する義務も負わない。  
としており、

賃料で回収するのが通常である通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる特約は、

消費者契約法10条の
「消費者である賃借人の義務を加重するもの」であるとしています。

その一方、

消費者契約法10条の後半部分
「信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」かどうかの判断については、

賃貸借契約に敷引特約が付され、賃貸人が取得することになる金員(いわゆる敷引金)の額について契約書に明示されている場合には、賃借人は賃料に加え、敷引き額についても明確に認識した上で、契約するのであって、賃借人の負担について明確に合意されている。

そして、

通常損耗等の補修費用は、賃料に含ませてその回収が図られているのが通常だとしても、

これに充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には、その反面において、上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって、敷引き特約によって賃借人が通常損耗の補修費用を二重負担するということはできない。
とされました。

つまり、今回の件は、
敷引金の額及び敷引金を通常損耗の補修費用に充てることが契約書に明記されているので、賃借人は敷引き金を支払うこと、敷引金が通常損耗の補修費用に充当されることは認識して契約しているはずである。
ということは、
通常損耗の補修費用が賃料に含まれていることが通常であるけれど、
敷引金を通常損耗等の補修に充てることで合意が成立しているのだから、
当該契約の賃料には補修費用は含まれていないと解釈すべき。ということでしょう。


さらに、
補修内容にかかわらず敷引き額を一定額としていることは、通常損耗の補修費用がいくらかをめぐる紛争を防止する観点からあながち不合理な契約とは言えず、敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるとはいうことはできない。

その上で、今回の敷引き契約は、入居期間に応じて月額賃料の約2~3.5ヶ月分に留まっており、更新時に必要になる更新料1ヶ月分を除けば、礼金等の支払もないことから、敷引き額が高額に過ぎるとは言えないとして原告人の訴えを退けました。


家賃相場が分からないので、なんともいえないところはありますが、
礼金、敷金がそれぞれ2ヶ月程度と考えれば、高すぎるわけではない気がします。

でも、この契約では5年以上住むと敷引き額は34万円(月額賃料の約3.5ヶ月分)になってるので、
そうなると若干高く感じる気もしますが。。


今回の判決では、敷引き特約の有効性が認められましたが、

敷引き特約全般について、

消費者契約法に違反せず有効とするものではもちろんありません。

判決文には、

消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。

とあり、
敷引き額が高額すぎると判断される場合は、無効になることもあるとクギがさされています。


それにしても、敷引きといい、更新料といい、この手の裁判はほとんど関西ですね。

ちなみに、東京都では賃貸住宅紛争防止条例が施行されていて、
退去時の原状回復や入居中の修繕の費用などについて、
宅建業者は説明及び書面の交付を義務付けられています。

そして、その基本的な考え方を示した賃貸住宅トラブル防止ガイドラインというものがあるのですが、

そのガイドラインでは、

経年変化、通常損耗の補修は貸主負担、借主の故意・過失などで生じた損耗は借主負担が原則としています。

また、
貸主と借主の合意により、原則と異なる特約を定めることができるとしていますが、
通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがある。

としています。

結局のところ、敷引き特約に限らず、通常損耗の補修を借主負担とする特約について、
一概に有効か無効かを判断することはできず、契約条件によるということになります。


いずれにしても、敷金の精算や原状回復費用については、契約時にしっかり確認しておくことが重要です。





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by tukasa-rea | 2011-04-20 18:25 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

春来たる

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東日本大震災から1ヶ月が経ちましたが、

未だ大きな余震が起きており、落ち着かない日々が続いております。

今日も福島でマグニチュード7を超す地震があり、

東京でもそこそこ揺れましたが、

7日の宮城沖の地震に至ってはM7.4で、

規模の大きさでは、阪神大震災のマグニチュード7.3を上回ってるんですね。

もはや余震ってレベルではないです。


そんな中でも、

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春は来ます。


復興にはかなりの時間がかかると思いますが、


再建の日は来ます。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-04-12 01:43 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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昨日の日本代表対Jリーグ選抜の試合では、

三浦和良選手のゴールに思わず声を上げてしまいました。

さすがキングカズ。


そんな昨日のチャリティーマッチしかり、

スポーツ界、芸能界を始めいろいろなところで被災地支援の活動が広がっていますね。


日本のみらなず、海外の著名人も寄付や支援の呼びかけを行っていますが、

海外のミュージシャン多く参加したチャリティアルバム

「Songs for Japan」がiTunes Storeで発売されています。
d0061857_1454344.jpg

僕も先日ダウンロード致しました。

ジョンレノン、マドンナ、クイーン、ボンジョビといった有名どころから、

今年のグラミー賞受賞しているレディーガガやレディアンテベラムなど

最近話題のアーティストまで、著名ミュージシャンの楽曲が38曲収録されており、

価格はなんと1,500円。

その収益は義援金に当てられるとのこと。

これは買うしかないと即ダウンロード。

このアルバムはCDでも発売されるようです。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-03-31 02:06 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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東北地方での地震から2週間が過ぎ、交通網の復旧や仮設住宅の建設など、

復興へ向けた生活基盤の整備が始まりつつある中、

JREIT各投資法人の所有する物件に関しての被害状況が発表されております。

やはり仙台市を中心とした東北地方の物件、東京湾岸の物件で内外装や設備の破損が目立つようです。

各ファンドが保有する物件には、津波により甚大な被害を受けた沿岸部には物件が無く、被害に遭ったほとんどの物件では、軽微な損傷に留まっており、運用状況に重大な影響を及ぼす被害等はないようです。

しかしながら、投資法人の中には地震により生じた損害への対応費用が嵩むところもあるようで、

日本リテールファンド投資法人では約666百万円、

日本ロジスティクスファンド投資法人では約480百万円、

の概算補修費用を見込んでいる模様。

これらのファンドでは決算への影響について、補修の範囲や実施時期等の詳細が判明した段階で発表を行うようです。

また、ユナイテッドアーバン投資法人は、地震によるリート市場の動揺を受け、3~4月に予定していた、投資口の売出しと、物件取得の中止を発表しています。


以下は各投資法人の被災状況を纏めた表
(ケンプラッツ・日経不動産マーケット情報サイトより引用したものを加工)
d0061857_17312376.jpg


なお、格付け会社のムーディーズは、この地震よるJリートへの影響は限定的との見方を示しているようです。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-03-26 17:35 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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先週、平成23年の地価公示価格が国土交通省より発表されております。

毎年、ニュースや新聞で取り上げられますが、今年は地震でそれどころではないので、
あまり目立たない発表になってますね。


地価公示は、土地鑑定委員会が毎年1回標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的とするものです。


ご存知の通り、公示価格はその年の1月1日時点の価格です。

地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選定します。

その地点数は全国で26,000地点。


土地鑑定委員会から委嘱を受けた不動産鑑定士がそれぞれの地点の評価を行います。

この際、1つの標準地につき2名の不動産鑑定士が別々に評価したものを、

土地鑑定委員会により検討されたのち、各標準地の価格が決定し、公表されます。


そして、弊社社長も鑑定評価員の一人。

なので毎年年末年始は、この地価公示作業に追われてます。


さて、今年の地価公示を見てみると

2008年のリーマンショック以降、依然として全国的に下落基調が続いていますが、

その下落率は大部分で縮小が見られます。都心部などの一部地点では上昇地点も見られました。

今年も最高価格地点は、

・「中央5-22(銀座4丁目)」 27,600,000円/㎡ 変動率△2.8%

次いで、

・「千代田5-42(丸の内2丁目)」 27,500,000円/㎡ 変動率△1.8%

・「中央5-41(銀座5丁目)」 24,300,000円/㎡ 変動率△2.8% 

と続いております。


1位の銀座4丁目山野楽器付近
d0061857_18594771.jpg


3位の銀座5丁目ソニービル付近
d0061857_19054.jpg


ちなみに、撮ったのはつい先日の三連休真ん中の日曜日の夕方。

歩行者天国が中止されており、節電対策で百貨店、ブランド店舗の照明も暗く、

銀座でも地震の影響が伺えました。



つじ


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by tukasa-rea | 2011-03-23 19:00 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)