カテゴリ:辻 樹(鑑定士勉強中)( 105 )

ついこの前

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年が明けたばかりと思っていたらすでに3月突入。


最近暖かくなってきているのもまあ当然か。


近頃は長嶺さんに任せきりのブログにも久々登場してみました。


外出するにも寒すぎずいい陽気の日が増えてきましたね。


花粉症の方は逆に外には出たくない時期かもしれませんが。


あとPM2.5も一応気にはなりますし、

東京にいる分には対して影響があるとも思いませんが、西日本の方はちょっと心配ですね。



かくいう私も花粉症ではないですが、

最近の休みの日は一週間で散らかった分の片づけに時間を費やして家にいることの方が多いです。

最近の遠出といえば、
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年末にスキーに行ったことでしょうか。

今シーズン中にもう一回くらいは行けるかなと思ってましたが、やっぱりないかな。。



しかし、暖かくなってるとはいえすんなり春に向かうとも思われず、

まだ冷え込む日もあるでしょうから体調管理には注意しないといけない時期ですね。



つじ


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by tukasa-rea | 2013-03-07 19:35 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

建築基準法施行令の改正

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9月20日、建築基準法施行令を改正する政令が公布、施行されました。

改正の目的としては、

①容積率の算定の基礎となる延べ面積の算定方法の合理化及び、
②既存不適格建築物に係る規制の合理化を図ることとされています。


①については、
近年、防災意識の高まりから備蓄倉庫や自家発電設備などの設置事例が増加していることを受けて、防災のための設備等を設置する場合の延べ面積の算定方法も緩和されることになりました。

従来の施行令(第2条1項4号及び第2条3項)では自動車車庫等部分の床面積についてのみ、建物の全床面積の5分の1までは延べ面積に算入されませんでしたが、

今回の改正後は従来の自動車車庫等部分に加え、

備蓄倉庫(50分の1)、
蓄電池設置部分(50分の1)、
自家発電設備設置部分(100分の1)、
貯水槽設置部分(100分の1)

についても、各括弧内記載の割合までは算入されないことになりました。


②については、
国際競争力の強化等の新たなニーズに対応し、一定の安全性が確保されている既存建築物の大規模な増改築を一層促進するため、既存部分の2分の1を超える大規模な増改築について、新たな特例措置を講じるものです。

従来(施行令第137条の2)は既存不適格建築物の増改築においては、
増改築にかかわる部分の床面積が延べ面積の2分の1を超える大規模な増改築の場合、既存部分を含めた建物全体を現行の構造耐力規定に適合させなければならないという、「2分の1ルール」といわれる規定がありました。

改正後は、この「2分の1ルール」が緩和されて、増改築部分が延べ面積の2分の1を超える大規模な増改築であっても、既存部分が一定の耐震性能などを確保しており、かつ増改築部分が現行の基準に適合していれば、既存部分を現行の構造耐力規定のすべてに適合させることを求めないとされました。


増改築部分だけでなく、既存部分も含めた建物全体を、現行法規に適合させるとなると

ほぼ建て替えと変わらない費用が掛かったりすることもあるわけで、

それでは大規模な増改築は進まないですよね。

耐震偽装問題以降、規制強化の色合いが強かった建築基準法改正ですが、

今回の緩和措置で既存ストックの活用が多いに進むことが期待されます。


つじ


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by tukasa-rea | 2012-11-02 18:30 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)
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先日、大久保にある物件の調査へ向かったときのこと。


大久保~新大久保界隈といえば、韓流で活況のコリアンタウン。


平日の昼間でも、新大久保駅周辺は人がたくさん。
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せっかくなので、駅前の韓国料理店で昼食。
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物件調査を終えて、話題の街を少し散策。
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大久保通りは韓国料理や韓流スターのグッズの店などがたくさん。


新大久保駅から大久保通りを東へ少し歩き、細い路地に入ると、そこは通称イケメン通り。
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店舗ばかりでなく、マンションや住宅も混在しているような細い道にも関わらず人がたくさん。


そして、もう一度言いますと、とある平日のお昼も過ぎた午後3時頃の話。


想像以上の賑わいに少し驚きつつ、
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屋台のようなお店でつまみ食いして帰りました。


つじ


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by tukasa-rea | 2012-05-19 16:04 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

相続税も増える?

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野田政権で目下進行中の社会保障と税の一体改革。

自民党が社会保障改革の対案出してくるなど、

審議入りも近くなりつつあるようです。

最も話題を集めているのは、やはり消費税増税についてでしょうが、


そんな大注目の消費税増税の影に隠れていながらも、

不動産を所有されている方にとって気になるところが、

改革案の中に相続税の見直しも含まれているという点です。


相続税の改正については、平成23年度の税制改正大綱で示されていたものの、

東日本大震災の影響もあって、見送られたままになっておりましたが、

政府が1月に公表した「社会保障・税一体改革素案」には盛り込まれました。


相続税に係る内容としては、

○基礎控除の4割縮小

 現行 定額控除5,000万円+法定相続人数×1,000万円

だったものが、

 改定 定額控除3,000万円+法定相続人数×600万円

になります。

○死亡保険金に係る非課税限度の見直し

現行で500万円×法定相続人数

だったものが、

改正案では、500万円に乗じることができる法定相続人が、
未成年・障害者又は相続開始直前に被相続人と生計を一にしていた者に限られる。

つまり、親から独立した子供などには当てはまらないことになります。

○最高税率の引き上げ(50%→55%)

などがあります。
(適用されるのは平成27年1月1日以後に発生する相続について)


とくに大きいのが基礎控除額の縮小でしょう。

この法案が通れば、課税対象者が大幅に増えることになると思われます。

これまでは課税対象でなかった人も、特に都心部に家を持っている人などは、
課税される可能性が高まってしまうわけです。

相続税を計算する際の不動産の評価は相続税路線価を基に計算されるのが一般的です。

しかし、個別性(規模、形状、各種法令上の規制等)の強い不動産については、

路線価評価よりも低い時価になることも多く、

鑑定評価を行うことで相続税の減額に貢献できる場合があります。

この機会に、お持ちの資産を洗い出し、相続税対策について考えてみてはいかかでしょうか?


つじ


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by tukasa-rea | 2012-04-18 20:08 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

NEW OPEN

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3月30日、大江戸線落合南長崎駅至近の目白通り沿いに新しい商業施設がオープンしました。

その名もアイテラス落合南長崎。
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先日、縁あって、オープン前の関係者向け内覧会に社長とともにお邪魔してきました。

各テナント内では、開店準備が進んでいる中、既にプレ営業しているお店もあったり。
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テナントはスーパーや飲食店、アパレルショップやクリニックなど、
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最上階はフットサルコートが2面(屋外と屋内に1面ずつ)。
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そして、その奥には足湯までありました。
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この足湯は水の汲み上げから加熱まで全て太陽光発電で賄っているそうです。

今後は施設内の一部の冷暖房も太陽熱の利用を進めていくようです。

他にも、施設内の植物への水遣りに雨水を貯めて使うなど、大変エコな施設となっております。


そして、帰り際に出会ったのが、

彼(?)
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彼女(?)
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ここのマスコットキャラクター、アイちゃんとテラくんだそうです。



そんなアイテラスの向かいは、中学校の跡地に整備中の南長崎中央公園。

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室内プールやトレーニングジム、体育館のあるスポーツ施設が建設される予定だそうです。



今更になりますが、「落合南長崎」という場所がピンとこない方へ。
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                              ココです。

  
ちょうど区界に位置していて、目白通り側からだと豊島区。反対側からだと新宿区に出られます。

ちなみに、駅名自体が区界にあることを示していたりします(落合は新宿区、南長崎は豊島区の地名)。


お近くへ行かれた際は是非お立ち寄り下さい。


つじ


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by tukasa-rea | 2012-03-31 19:35 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

平成24年地価公示

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本日、国土交通省から平成24年の地価公示価格が発表されました。

結果は、全国平均で4年連続の下落になりましたが、下落率は縮小しています。

用途別では、
住宅地で△2.3%(△2.7%)、商業地で△3.1%(△3.8%)、工業地で△3.2%(△3.2%)などとなっています。
(※括弧内は前年の変動率)

東日本大震災の影響を受け、平成23年前半では下落率が拡大がみられたものの、
後半は縮小しており、全国的には早期の回復傾向が見られるようです。


震災で被害の大きかった東北3県の変動率を見てみると、

宮城県 住宅地△0.7%(△2.9%)、商業地△3.9%(△6.5%)
岩手県 住宅地△4.8%(△4.9%)、商業地△7.0%(△7.6%)
福島県 住宅地△6.2%(△3.4%)、商業地△7.2%(△4.3%)

となっており、
宮城県、岩手県では下落率が縮小しているのに対し、福島県では下落率は拡大を示しています。

津波による甚大な被害を受けた地域や、原発事故にともなう警戒区域等では調査は行われていないものの、結果をみると原発事故の影響の大きさが伺えます。

逆に、宮城県では浸水を免れた高台の住宅地に対する移転需要が高まったことで、地価の上昇地点も見られたようです。


次に、当社の所在する豊島区に目を移すと、住宅地で△1.3%(△1.7%)、商業地で△2.1%(△1.4%)となっています。

住宅地では下落率は縮小しましたが、商業地では下落率の拡大が見られました。

東京23区全域でみると住宅地、商業地ともに下落率は縮小しています。

昨年は、東日本大震災での津波被害、その後の原発事故による電力問題などで、日本全体が沈みがちでしたが、昨年後半からは、地価も回復の兆しを見せており、今後、被災地の復興とともに地価も回復していくものと思われます。


つじ


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by tukasa-rea | 2012-03-22 20:20 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

もう月末

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新年明けたと思ったら、一月も終わりです。

そして、最近はとくに寒いですね。

東京でも雪が積もりましたし、最低気温も氷点下になってるみたいですし。

インフルエンザも流行っているみたいなので、通勤電車でのマスクは欠かせないこのごろです。



今更ですが、正月の話を少し。


私は年末年始、実家に帰省しており、ゆったり過ごしていましたが、

正月の2日から高校の同窓会に行ってきました。

高校卒業して今年で10年になるので、節目ということもあり、想像以上の集まりでしたが

卒業以来会う同級生も多く、高校時代と比べて外見が変わってる人もいれば、

逆に全然変わってない人もいて、久しぶりの再会を楽しめました。

10年会ってなかった割には、すぐに馴染むことができて、

去年のキーワードではないですが、「絆」みたいなのをなんとなく実感して帰ってきました。


昨年は大変な一年となりましたが、今年は明るいニュースが多い一年になって欲しいものです。



さて、

そんな今年の話題の一つとして注目されるのが、スカイツリーの開業です。

下の写真は新年早々仕事で文京区役所に行ってきたとき、展望ラウンジから撮ったものです。
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文京区役所からスカイツリーまでは、直線距離で約5km。

写真だと少し小さく写ってますが、実際はもっと大きく見えてます。

もう区部なら、ちょっと高いとこに登ればどこからでも見えそうな感じすらします。


オープンは5月22日の予定。あと4ヶ月足らず。

まず、気になるのが展望台からの眺めなわけですが、

ただ、展望台に上るための料金は、

高さ350メートルの第1展望台が大人1人2000円、

さらに上の高さ450メートルの第2展望台に行くにはプラス1000円かかるとのこと。


結構いいお値段しますね。

まあ、圧倒的に日本一の高さなわけで、

東京タワーの特別展望台と比べても200m高いんだから、

そんなものかもしれないですが。。


オープンしても混雑がすごそうなので、

しばらくは行かないと思いますが、いずれは登ってみたいと思います。


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by tukasa-rea | 2012-01-30 19:57 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

一足早く?

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今日は寒い上に、雨まで降ってましたが、

明日は晴れて、気温も20℃くらいまで上がるそうです。

冬に入ったような寒さにつられて、

ちょっと早いかもと思いつつ、クリスマス飾りを出してみました。

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そりに乗るのは、前後にミッキーたちを従えたプーさん。
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街でも、駅前なんかでイルミネーションが光り始めてますね。


そした最近は季節の変わり目とはいえ、寒暖の差が激しいですね。

今年の冬はラニーニャ現象の影響で例年より寒くなるようですし、

体調管理に気をつけなければ。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-11-11 20:35 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

路線価の調整率発表

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本日、路線価の震災被災地における調整率が国税庁から発表されました。

路線価は相続税や贈与税を算定するための基準となる価格で、

公示価格の8割程度を目安に決定されます。

今年(平成23年1月1日時点)の路線価は7月に公表されましたが、

この価格には東日本大震災の影響が反映されていません。


そこで、

震災による地価下落を反映するための調整率が発表されました。

調整率は0.2倍~0.95倍まで市町村の区域ごとに示されています。

とくに、津波で甚大な被害を受けた地域は0.2倍~0.3倍となりました。

最も引き下げの大きいところで今年の路線価から80%減額されるわけです。

さらに、

原発周辺に存する土地等については、

調整率を定めることが困難で、評価の安全性にも考慮して「評価しない」とされました。

つまり、課税上の評価額は0円ということになります。

買い手がいないことには、値段はつきません。

不動産に関わらず、需要が減れば、価格も低下します。

今回の調整率の適用により、

実勢価格にそぐわないであろう相続税等の負担が解消されることになります。

しかし、実際被災地に長年住み、土地を持つ方たちにしてみたら、

自分たちの大切な資産が大幅に下がったことが目に見えて示された訳ですから、

ショックも大きいかと思います。

阪神大震災のときも調整率が適用されたそうですが、

最も低いところで0.75倍であり、

こういったところでも、この震災の規模の大きさを思い知らされます。

少しでも早くもとの水準に戻ることを願うばかりです。


つじ


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by tukasa-rea | 2011-11-01 21:30 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

平成23年地価調査

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9月21日、都道府県地価調査の価格が発表されました。

結果を見ると、

依然として全国的な地価下落が継続しています。


全国の平均変動率は、住宅地で△3.2%(前年△3.4%)、商業地で△4.0%(前年△4.6%)であり、

下落傾向は続いているものの、下落率は縮小しています。


圏域別に見ると
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地方圏のうち、とくに東北・北関東では下落率が拡大している地点が多く見られました。

また、平成22年7月~12月までの前半と平成23年1月~6月までの後半で半年間ごとの変動率でみた場合でも、
西日本では後半に下落率が縮小している地点が多いのに対し、東日本では後半に下落率が拡大した地点の方か多い結果になっています。

いずれも、東日本大震災と原発事故の影響がうかがえます。


続いて、

当社の所在地である豊島区に目を向けると
住宅地の平均変動率が△2.3%(前年△2.5%)の下落、
23区内では文京区、台東区、墨田区についで高い下落率になっています。
さらに商業地では△3.1%(前年△2.7%)の下落で、23区内で唯一下落率が拡大しています。

以下は東京23区の各区ごとの平均変動率を示した表です。
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住宅地、商業地ともに、前年は23区内での下落率は低い方でしたが、

今年は、他の区で下落率が大幅に改善しているところが多く、

相対的に高くなっていることが分かります。



つじ


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by tukasa-rea | 2011-09-25 16:33 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

業務関係だけでなく気になる事、思った事なども社員皆で書いていきます。


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