カテゴリ:辻 樹(鑑定士勉強中)( 105 )

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街を歩いていると、時々、ボロボロで放置されて明らかに誰も住んでないであろう空き家を目にすることがあるかと思います。

また、そこまでいかないにしても、全国での空き家の総数は820万戸(平成25年総務省住宅・土地統計調査)にも上るそうです。

そんな空き家対策に関する法律が先ごろ施行されました。

その名も、
「空き家等対策の推進に関する特別措置法」
平成27年2月26日一部を除き施行され、5月26日に完全施行されます。
また、同法施行に伴い、総務省及び国土交通省は「空き家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」を告示しています。
基本指針では、空き家等の施策の実施に関する基本的な考え方等がまとめられております。

この法律の目的としては、適切な管理が行われていない空き家が防災、衛生、景観等で地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている現状があるため、住民の安全や生活環境の保全を図りつつ、空き家の有効活用を促進させましょうと言うものです。

空き家の所有者に対しては、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空き家の適切な管理が求められ、
市町村に対しては、空き家対策計画の作成と実施及び必要な措置を適切に講ずるよう努めることとされています。

さらに、同法の中で「特定空き家等」と言う定義があります。
「特定空き家等」とは、
①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
以上のような状態にある空き家を指します。

「特定空き家等」に対しては市町村が除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令を行うことが可能になっています。

そもそも、老朽化して人が住めない状態にも関わらず、そのままになっている空き家が多いかというと、固定資産税の軽減措置があることが一番の要因かと思われます。
現在は小規模住宅用地であれば、固定資産税の課税標準額は評価額の価格に1/6に減額されているわけですが、更地にしてしまうと単純計算で6倍になってしまいます。
お金をかけて解体して、さらに固定資産税が上がってしまうのでは、そのままにしておこうかとなるのは当然といえば当然ですね。

しかし、そんな状況を打開するために、平成27年度税制改正の大綱において、今回の空き家対策法に基づく必要な措置の勧告対象となった特定空き家等に係る土地については、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外されることが決定しています。

これまで、かろうじて家が建っていることで、軽減が受けられていた土地は、今後、固定資産税が跳ね上がる可能性があります。

空き家の所有者としては、つらいところではありますが、老朽化著しい建物が近隣にある方にとっては、今回の政策は歓迎されると思います。
また、長く放置されている遊休不動産の活性化に繋がるのではないかと思われます。

つじ


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by tukasa-rea | 2015-03-05 19:44 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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昨日、国土交通省から渋谷駅周辺の再開発に関して、都市再生特別措置法に基づく民間都市再生事業計画の認定についてのリリースが出ていました。

当該認定は、都市再生緊急整備地域内で施行され、事業区域面積が原則として1ha以上の都市開発事業で、一定の基準に適合する場合に受けられるれるもので、認定を受けると、民間都市開発推進機構による金融支援や税制の特例を受けることが出来るものです。

今年6月には、当該地域は東京都により都市再生特別地区の都市計画決定がなされており、これから本格的な再開発工事が進むことになります。

事業主体の東急電鉄、JR東日本などの発表によれば、渋谷駅直上に3棟(東棟、中央棟、西棟)のビルの建設が計画されており、東棟から着工を始め、東京オリンピックが開催される2020年に開業予定で、残り2棟は2027年の完成が予定されています。

メインの建物である東棟は、地上46階地下7階、高さ約230m、中低層階は商業施設、高層階はオフィスとなる予定。
高さはヒカリエを大きく上回り、渋谷の新しいランドマークとなることが予想されます。

ちなみに中央棟が地上10階地下2階、高さ約61m、西棟が地上13階地下5階、高さ約76mとなる予定。


完成予想パース(左側に渋谷ヒカリエ)
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さらに現在、この計画の他に渋谷駅周辺では、国道246号を挟んだ渋谷駅南側に高さ約180mの複合ビルの建設計画と、現在の東急プラザの建て替えて、高さ約120mのビルを建設する計画も同時に進んでおり、2017年~2018年度の開業が予定されています。

以上のような計画が目白押しで、東京オリンピックのころには渋谷駅前は超高層ビルが建ち並ぶことになりそうです。

また、JR東日本では、この再開発と並行して東急東横線のホームがあったところに埼京線のホームを移す工事進めており、完了すれば山手線と並列にホームが並ぶことで乗り換えがかなり便利になります。

JRに限らず渋谷駅は乗り入れしている各路線を乗り継ぐ際の移動が面倒なイメージがあるので、今回の一体的な再開発で乗り換えの利便性が向上することが期待されます。

これだけの計画がすべて完了する頃には、渋谷駅周辺は今とは大きく様変わりしていそうですね。


つじ


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by tukasa-rea | 2014-08-13 18:34 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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平成26年3月18日に、国土交通省から1月1日時点での公示地価が公表されました。
 詳細についてはこちら→ 国土交通省発表資料

全国、東京23区及び豊島区の地価動向について簡単にまとめてみました。


平成25年1月以降の1年間の地価について、全国平均の変動率を用途別にみると、住宅地△0.6%、商業地△0.5%、工業地△1.1%となりました。
全国平均では、いずれの用途でも依然として下落しているものの、下落率は縮小傾向を継続しています。三大都市圏の平均では、住宅地、商業地ともに上昇に転じ、工業地では横ばいとなりました。
上昇地点数の割合をみると、全国的に大幅に増加しています。特に三大都市圏では、住宅地の約1/2の地点、商業地の約2/3の地点が上昇を示しました。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに約3/4の地点が依然として下落のままとなっています。
都道府県地価調査(7月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、三大都市圏の住宅地はほぼ同率の上昇、商業地は後半上昇率が高まりました。また、地方圏の住宅地、商業地ともに後半は下落率が縮小しています。

次に、下図は、東京23区の住宅地と商業地について、地価公示地点ごとの変動率の平均を昇順で並べたものです。
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東京23区の住宅地を見ると、平均変動率は+1.8%で、前年までの下落から上昇に転じました。
区ごとの平均変動率を見ても、すべての区で上昇となり、上昇率が最も高かったのが、中央区の8.7%、次いで千代田区(6.0%)、港区(5.9%)となっています。
その他の区では3%以内の上昇に留まっており、都心3区の上昇率が突出する結果となりました。
中央区が特に高い上昇を示した背景には、東京オリンピック開催決定で、分譲マンションが好調な売れ行きを示し、交通インフラ等の整備も期待される臨海部を有することが挙げられます。
個別地点でみても、区部住宅地の継続地点642地点の内、下落した地点はゼロで、横ばいが25地点だった他は価格の上昇がみられました。

続いて、東京23区の商業地を見ると、平均変動率は+3.1%で、住宅地同様、変動率は下落から上昇に転じました。
区ごとの平均変動率を見ても、すべての区が上昇に転じています。
住宅地ほど区ごとの変動率に開きは無いものの、都心3区が上位で、次いで新宿区、渋谷区、豊島区と続き、商業性、利便性の高い地点の地価上昇が顕著に見られます。
個別地点でみると、区部商業地の継続地点582地点の内、下落した地点はゼロ、横ばい地点も5地点のみで、ほとんどの地点が上昇を示しました。特に、銀座や新宿といった一等地での地価上昇が目立っています。

最後に、下図は過去10年間にわたる豊島区の住宅地の公示地価について、平均価格及び変動率の推移を示したものです。
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バブル崩壊後一貫して下がり続けてきた地価は、2006年に上昇に転じると、ファンドバブルも伴って大きな上昇率を見せました。
リーマンショックを機に2009年に再び下落に転じましたが、下落率は年々縮小を続け、ついに今年は上昇に転じています。

豊島区内の住宅地の地価平均価格は473千円/㎡で、平均変動率は+2.2%となりました。
住宅地は継続17地点の全てで上昇となりました。
概ね2%前後の上昇率を示す地点が多く、3%以上の上昇を見せた地点も3地点ありました。
住宅地における最高価格地点は、昨年に続き目白4丁目で、前年から+3.0%の649千円/㎡となりました。

区内商業地の地価平均価格は1,530千円/㎡となり、平均変動率は+3.1%となりました。
商業地においても全地点で上昇が見られ、最も大きい地点で+5.6%(東池袋1丁目)の上昇となりました。
池袋駅周辺の商業性の高い地点を中心に4%~5%台の高い上昇率が見られました。
一方で、区内西部の西武池袋沿線の近隣商業地域等では1%台の上昇に留まっている地点もあり、変動率にはややばらつきが見られます。
商業地における最高価格地点は、昨年に続き東池袋1丁目で、前年比+5.6%の8,450千円/㎡となっています。


つじ


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by tukasa-rea | 2014-04-04 18:58 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

意外な驚き

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先日、最高裁判所において、民法900条4号ただし書の「嫡出でない子の相続分を嫡出子の相続分の2分の1とする」という規定について、憲法14条1項に違反しており、違憲であるとの判断をしたようです。

※憲法14条1項
 すべて国民は、法の下に平等であつて、人種、信条、性別、社会的身分又は門地により、政治的、経済的又は社会的関係において、差別されない。

当該規定はこれまでも多くの、議論、判決がなされており、平成7年の最高裁の判断では、この規定は違憲とはいえないとの判断でしたが、

今回の最高裁の判断では、

「家族形態や国民意識の変化、諸外国の嫡出子と嫡出でない子の区別に関わる法制等の変化に伴い、法律婚という制度自体は定着しているとしつつも、父母が婚姻関係になかったという、子にとっては自ら選択ないし修正する余地のないことを理由に不利益を及ぼすことは許されず、個人として尊重し、その権利を保障すべきである」

として、これを覆すものとなりました。

あくまで、法律婚による婚姻共同体を尊重しつつも、嫡出子と嫡出でない子の相続分に差別を設けることが相当でないという判断のようです。


ちなみに、判決文を読んでみて驚いたのが、
「欧米諸国の多くでは、全出生数に占める嫡出でない子の割合が著しく高く、中には50%以上に達している国もある」

という部分。

欧米諸国の範囲やそれがどの国かは分かりませんが、どちらかというと欧米の方が厳しそうなイメージがあったので、なによりその割合に驚きました。

ちなみに、日本は平成23年で2万3,000人余、割合として約2.2%とのことです。

直接、不動産に係る話題ではありませんが、相続財産としての不動産価値把握のお手伝いもさせて頂いているので話題としてみました。


つじ




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by tukasa-rea | 2013-09-07 19:24 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(2)

地価LOOKレポート

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ときには不動産に関する話題を。

昨日、国土交通省より平成25年第2四半期の地価LOOKレポートが発表されました。

調査対象の150地区の内、99地区で上昇し、横ばい41地区、下落が10地区となりました。

横ばいと下落の地区が減少し、上昇地点が増加し全体の約3分の2を占めました。

都市部においては、地価の上昇基調が認められる結果となっています。

三大都市圏では八王子と千葉の沿岸部で引き続き下落地区が見られたものの、ほとんどの地区が上昇もしくは横ばいに転じており、大阪圏では下落地区はなく、名古屋圏においてはすべての地区で上昇しました。

一方、地方都市では上昇の地区は増えたものの、下落している地区の割合は三大都市圏に比べると高い結果になっております。


つじ


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by tukasa-rea | 2013-08-28 17:09 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

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少し前のことですが、

コンビニに飲み物だけ買いに行ったつもりが、レジに向かうとその傍らに

あったのがコレ。
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思わず手に取り購入。

カップヌードル(グリーンカレー味)とミニガンプラ(量産型ザクⅡ)
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そして完成したのがこちら。
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高さ5センチほどで思いのほか小さいです。


全部で3種類あるのですが、

後日やはりと言うか、残り2体を社長が買ってきてました。
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シャア専用ゲルググと黄色のガンダム。
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やっぱりザクとは違いますね。ザクとは。


このガンプラたちは通常の装備のほかヤカンが装備できます。
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実のところ、私はそれほどガンダム好きと言うわけではありません。

しかし、ついつい買ってしまうのはどうしてなんでしょうか。


本体(?)のカップヌードルの方はのちほどおいしく頂きました。


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by tukasa-rea | 2013-07-18 18:38 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

地価公示って

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7月1日平成25年の路線価が発表になり、全国では依然として下落となりましたが、

下落幅は縮小しており、都市部では上昇地点も増加するなど、下げ止まりが鮮明になってきた感じがします。



今回はその路線価ではなく、同じ公的評価である地価公示の話を少し。


平成24年国土交通省行政事業レビューで「抜本的改善」との所見を頂いた地価公示制度。

結果、評価地点数の絞り込みなどで予算の削減されてたりします。


そんな地価公示ですが、

・一般の土地の取引価格に対する指標
・相続税評価、固定資産税評価の目安
・国土利用計画法による土地の価格の審査の規準
・不動産鑑定士等の鑑定評価の規準
・公共用地の取得価格の算定の規準

といった役割をもっている制度です。


地価公示価格は、

流動性が低く、情報の非対称性が生じやすい不動産取引にあって、売買価格の妥当性の判断根拠となったり、

相続税路線価(公示価格の8割程度)、固定資産税評価(公示価格の7割程度)の基礎となったり、

公共事業用地の取得価格の適正性、妥当性の根拠となったり、

40年以上にわたる実施されていることから経済活動・学術研究のための統計データとなったりと、

制度インフラとしての重要な意義があります。

昨日発表されていた「不動産投資指標に関する調査検討に係る報告書」での不動産投資関連事業者向けアンケートにおいても、地価公示・地価調査は他の指標に比べても利用割合は高い方であり、満足度も高いとの結果が出ています。


不動産に係る仕事でない方にとっては、ほとんど目にすることのない公示価格かもしれませんが、

地価下落からの転換期にある現在、自宅の価値を確認してみてはどうでしょうか。

地価公示の標準地と価格についてはこちらから→標準地・基準地検索システム
(今年から不動産鑑定士が作成した評価書の一部も見られるようになっています)


余談ですが、

仕事がら国土交通省のサイトにアクセスすることも多いのですが、時々(というかそこそこの頻度で)つながらないことがあるので、気になっています(ほかのサイトはつながっているのでこちらのパソコンの問題ではないはず)。


つじ


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by tukasa-rea | 2013-07-03 20:34 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

渋谷地下迷宮に挑戦

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東急渋谷駅が地下へ移動して、副都心線との直通が始まってからもうすぐ3か月。
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個人的に渋谷駅まで行くことは少ないですが、
少し前に横浜へ行くために東急渋谷駅を利用した際、話題の地下迷宮に潜ってきました。

東京メトロ副都心線との直通運転が始まり、埼玉方面から横浜までノンストップでつながるようになったことが大きな話題となっておりましたが、その一方、日比谷線の直通がなくなったことはあまり触れられてなかったりしますね。

東京西部に住む私にとっては、井の頭線で渋谷へ行き、東横線に乗り換えるので、渋谷が始発になって座れないことが増えて、むしろデメリットでしょうか。

まあ、たまにしか使わないので大した問題ではありませんが。


そんなこんなで、潜入開始。

地下への入り口ヒカリエ
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新しい東急渋谷駅は渋谷ヒカリエの真下にあります。

なので、外に出てしまえばどこにあるかは一目瞭然。

ちなみに、

手前に映っている東京メトロ銀座線は渋谷駅に乗り入れる路線の中で最も高い位置を走る路線です。

地下鉄なのに。。


JRから乗り換える場合は、連絡通路を通るのがおそらく最も近いと思われます。
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ヒカリエから地下に潜って
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改札到着
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この時点で地下3階。

ここから更に下ってホーム到着です。

地上からの遠さは、初めて大江戸線六本木駅を下った時くらいの驚きでした。


場所を移って、

みなとみらい線馬車道駅の路線図
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副都心線と直通になった結果、行先が多過ぎで、寝過ごしたら全然違ったところへ行ってしまいそう。


最後に渋谷へ戻って、こちらは旧東横線渋谷駅跡。
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この場所に今度はJR埼京線のホームが移ってくるとのこと。

現埼京線ホームは同じ駅とは思えない程の遠さなので、

これが実現するとJRユーザーはかなり便利になりますね。

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by tukasa-rea | 2013-06-03 19:31 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

銀座にて

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最近建て替えが完了し、こけら落としで話題の新しい歌舞伎座
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先日仕事で近くに行ったので、ちらっと前を通ったのですが、結構な人だかり。


新しい歌舞伎座のその背後には高層ビル
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思ったより大きい。

この歌舞伎座とオフィス棟(歌舞伎座タワー)を合わせた商業施設を

「GINZA KABUKIZA」というのだそうです。

規模は、地上29階建、延床面積約94,000㎡、賃貸オフィス面積が約39,000㎡。

都市再生特別措置法の都市再生特別地区を適用して再開発されています。



新しくオープンして賑わう施設があれば、終わりを迎えるところも。

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6月末日をもって閉店が決まった松坂屋銀座店では閉店セールが始まってました。

閉店後建物は解体され、
歌舞伎座と同じ都市再生特別地区のスキームを使って、大規模な商業施設に生まれ変わる予定。

新しい建物は平成28年に竣工予定で、松坂屋として出店するかどうかは未定なのだそう。

晴海通りの映画館「銀座シネパトス」も3月末で閉館したとのことで、

まあ、行ったことはないんですが、時の移ろいを感じます。


つじ

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by tukasa-rea | 2013-04-09 19:52 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)

平成25年地価公示価格

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発表されてますね。

ホームページにまとめたのでよろしければご覧ください。
→こちら

今年の地価公示から標準地の情報に項目がひとつ追加されております。

なにかといいますと、

各標準地の評価を担当した不動産鑑定士が作成した鑑定評価書の一部が開示されるようになりました。

以下のサイトから標準地を検索し、
各地点の詳細情報の鑑定評価書の内容が確認できるようになっています。

国土交通省標準地・基準地検索システム

興味のある方はご覧になってみて下さい。


つじ


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by tukasa-rea | 2013-03-27 19:16 | 辻 樹(鑑定士勉強中) | Comments(0)