豊島区長との懇談会の話と土地取引動向調査(平成23 年9 月調査)の発表について

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こんばんは。めっきり寒くなってきましたね。
今日は豊島区役所において、豊島区現庁舎跡地周辺に関するまちづくりに関して、
高野区長との懇談会をして参りました。

僕の話した内容は、
「現庁舎周辺まちづくりを考える会」が3月末に発足して7ヶ月半。
地域住民、商店街等の代表と我々専門家団体の代表は、勉強会、ワークショップを通じて
闊達な意見交換をしてきました。
その中では、まちづくりそのものに対する要望と期待、将来への希望とともに、
最も懸念し、議論を重ねてきたのは資金計画に関することでした。
新庁舎整備費と現庁舎跡地周辺の再整備経費を合わせると182億円となり、
この経費すべてを活用計画である「定期借地」の収入でまかなうためには、
当初計画された25年に10年を追加して、35年分を一括前払いで受け取らなければなりません。
東日本大震災による心理的不安と円高による構造的な不況下、
果たしてどのような事業者が再整備にあたって名乗りを上げてくれるのか、
極めて楽観視できない状況にあります。
事業者の選定要件についても会のメンバーの意向を汲み取っていただきたい。
不動産鑑定士の視点から微力ながらお力添えしていきたい。」



高野区長は、会のメンバー全員の話を受けて、力強く次のようにおっしゃいました。
「区庁舎跡地については、池袋最大のバロメーターである。開発がもし出来ない事態となれば
豊島区は終わったようなものだ。
私は豊島区を愛している。価値のあるものだと皆にも感じてもらいたい。
発展は区長としての使命であり、それ相応の企業誘致をしなけらばならないと考えている。
私自身がトップセールスして、必ず事業者を連れてくる。
この会のメンバーには、誇りをもって、自信をもって取り組んでもらいたい。」



高野区長のお言葉に、一同も力強く頷いていました。
現実を直視し、明るい将来を見据え、やらなければならないことがある。
その気持ちを受け取った気がします。




話は変わります。
本日、国交省より土地取引動向調査(平成23 年9 月調査)が発表されました。
調査対象は上場企業及び資本金10 億円以上の非上場企業からなる3,500 社。
有効回答数は1,138 社(32.5%)です。

結果のみを掻い摘んでお話すると。
各地域に本社を持つ企業に対して、一般論として土地取引の状況に対する判断を聞いたところ、
23区内は「不活発である」が50.1%。
大阪府内は「不活発である」が52%。
その他の地域では「不活発である」が58.8%。
いずれの地域においても「どちらでもない」が40%前後を占めており、
不動産取引について先行きが不透明である状況がわかります。


では、「1年後はどうか?」との問いに対し、
23区内は「どちらでもない」が53.9%。
大阪府内は「どちらでもない」が55%。
その他の地域では「どちらでもない」が46.8%。
その他の地域で「不活発である」が50.1%で微妙に過半数が取引は少ない、或いは
少なくなると考えており、23区内及び大阪府内は「不活発である」が40%強。
都内と府内は、不透明だけれども1年後はどうにかなってるでしょう。。ということか。


「1年後の地価水準はどうか?」との問いでは、
都内で「横ばい」が69.1%。
府内で「横ばい」が68.7%。
その他地域で「横ばい」67.2%。
いずれの地域でもついで「下落が見込まれる」が20~30%であり、
1年後は「横ばい」だけれど、下落のトレンドも否めない。。といったところでしょうか。


注目すべきは、「東日本大震災が土地の購入・売却意向に影響を及ぼしたか?」の問い。
全体では約70%が「特に影響を与えない」と回答していました。
「大きな影響があった、ある程度影響があった」については合わせても15%程度。
ほとんどの企業にとっては「影響がなかった。」という結果。
影響を与えた企業に対して「どう影響があったの?」と問うと、
「購入に際して消極的になった」との回答が全体で55.6%。
一方「売却に際しては影響がなかった」との回答が全体で41.1%。
都内に至っては、「売却に際して影響がなかった」が49.5%と約半分は関係なかったと回答している。


「東日本大震災はいつまで影響がある?」と問うと、
「震災後2から3年程度(平成25年3月頃から26年3月頃)」が最も多く、全体で42.8%。
次いで「それ以上残り続ける」が18.3%。
震災から2年以上影響するだろうと考えているのは60%を超えている。


震災は土地取引に影響しないと考えた企業が多く、影響したとしても買うのをためらった。
売るほうはあまり関係しなかったよ。
来年はまだわからないけれど、土地価格は横ばいになってるんじゃない?
今は活発に取引はされてないけど、1年後の都内と府内は取引されているかもよ?

との結果でした。。


将来に関しては当たるも八卦、当たらぬも八卦。
この手の調査は見ていて飽きませんね。

不動産鑑定士 佐藤麗司朗



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by tukasa-rea | 2011-11-17 20:51 | 佐藤 麗司朗(不動産鑑定士) | Comments(0)

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